Wohnungsgenossenschaften in Berlin –

Ein aktueller Überblick

In Berlin gibt es insgesamt 1,97 Mio. Wohnungen. Der überwiegende Teil, mehr als 83 % der Wohnungen werden von Mieterinnen und Mietern bewohnt. Dazu zählen auch die Wohnungen der Berliner Wohnungsgenossenschaften. Von den 1.644.000 Mietwohnungen befinden sich ca. 11,5 % in der Hand von Genossenschaften. Insgesamt gehören den Berliner Genossenschaften knapp 190.000 Wohnungen, von denen wiederum 27.000 belegungsgebundene Wohnungen sind.

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Wohnraum für Alle in Genossenschaften?

Was können Berliner Wohnungsgenossenschaften zu einer sozialen Wohnungspolitik beitragen?

Genossenschaften gelten als dritte Säule der Wohnraumversorgung, neben dem Wohnen zur Miete und dem Wohnen im eigenen Eigentum. Sie wirtschaften zur Förderung ihrer Mitglieder – das schreibt auch das Genossenschaftsgesetz vor (§ 1 GenG) – nicht für Profite. Daher können Genossenschaften als eine Form Solidarischen Wirtschaftens verstanden werden.

Genossenschaften sind gekennzeichnet durch das Identitätsprinzip, das bedeutet, dass die Positionen Vermieter*in und Mieter*in, die sich am Immobilienmarkt mit antagonistischen Interessen gegenüberstehen, in einer Organisation vereinigt sind. Jedes Mitglied ist gleichzeitig kollektive*r Miteigentümer*in des Immobilienbestandes und Nutzer*in einer Wohnung.

Dieses soziale Verhältnis ist ein grundlegend anderes als das klassische Mietverhältnis, das ein Abhängigkeits-, ja letztlich sogar ein Unterordnungsverhältnis ist. Die Macht von Wohnungseigentümer*innen wird – oft nur notdürftig – durch mietrechtliche Vorgaben eingeschränkt. Demgegenüber liegt dem genossenschaftlichen Nutzungsverhältnis für einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums ein grundsätzlich würdigeres soziales Verhältnis zugrunde. Gleichwohl gilt im Streitfall auch in Genossenschaften in der Regel das Mietrecht – zum Schutz und zur Wahrung der Rechte der Mitglieder als Bewohner*innen.

Genossenschaftsmitglieder nutzen einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums

Genossenschaften, die sich ein Bewusstsein für ihre besondere Unternehmensform erhalten haben, schließen keine Miet-, sondern Nutzungsverträge ab, die in der Regel ein unkündbares Wohnrecht beinhalten. Gezahlt wird keine Miete, sondern ein Nutzungsentgelt. Dieses soll sich nicht am Markt orientieren, denn Genossenschaften quetschen ihre Mitglieder nicht aus „wie Zitronen“ (Berliner Mieterverein über die Deutsche Wohnen), sondern verteilen nur die anfallenden Kosten. Zumindest sollte es so sein.

In Berlin gibt es 188.400 Genossenschaftswohnungen, fast jede achte Mietwohnung gehört einer Genossenschaft (IBB Wohnungsmarktbericht 2019). Während die Angebotsmieten für Neuvermietungen berlinweit durchschnittlich 10,45 Euro pro Quadratmeter betragen, bieten Genossenschaften freie Wohnungen für 7,23 Euro/qm an (IBB). Die Bestandsmieten lagen Ende 2019 bei durchschnittlich 5,66 Euro pro Quadratmeter (BBU Jahresstatistik 2019). Um eine der begehrten Genossenschaftswohnungen zu bekommen, ist die Mitgliedschaft in der Genossenschaft und die finanzielle Beteiligung mit einer Einlage erforderlich.

In den großen, oft über 100 Jahre alten Genossenschaften halten sich die finanziellen Anforderungen in Grenzen. Sie berechnen sich meist nach der Anzahl der Zimmer einer Wohnung und bewegen sich im niedrigen vierstelligen Bereich. Allerdings haben viele Genossenschaften einen Aufnahmestopp, weil sie schon viel mehr Mitglieder als Wohnungen haben.

Die neueren Genossenschaften, die seit dem Ende des letzten Jahrhunderts gegründet wurden, haben noch nicht so viel Vermögen angesammelt. Die finanzielle Beteiligung wird meist nach der Größe der Wohnung berechnet, pro Quadratmeter muss eine Einlage zwischen einigen Hundert bis knapp eintausend Euro eingezahlt werden. So können erhebliche fünfstellige Beträge zusammenkommen. Aber auch hier gibt es kaum noch freie Wohnungen.

Nicht jede*r findet eine Genossenschaftswohnung

Für die soziale Wohnraumversorgung spielen Genossenschaften eine wichtige Rolle, aber die Nachfrage ist viel größer als das Angebot. Genossenschaften in Berlin errichten nur selten Neubauten – und wenn, dann sind sie teuer, mit nettokalten Nutzungsentgelte ab 10 Euro/qm aufwärts. Bauen kostet viel Geld und die Bodenpreise steigen weiter. Unter Klimagesichtspunkten ist Nachverdichtung in der Innenstadt auch kritisch zu sehen.

Wenn in Milieuschutzgebieten Häuser verkauft werden, bemühen sich mitunter Bewohner*innen darum, dass der Bezirk sein Vorkaufsrecht zugunsten einer Genossenschaft ausübt, und sind sogar bereit, dafür freiwillig höhere Mieten zu zahlen. Die Genossenschaft DIESE eG wurde für solche Fälle gegründet, kann jedoch vorerst keine weiteren Häuser aufkaufen.

Es sind nicht nur, aber auch finanzielle Barrieren, die dazu führen, dass die Bewohner*innenschaft von Genossenschaften oft eher homogen ist. Gerade für diejenigen, die in besonderem Maße auf eine soziale Wohnungsversorgung angewiesen sind, weil sie am Wohnungsmarkt Benachteiligungen unterliegen, sind auch Genossenschaften mitunter eher schwer zugänglich. Daher stellt sich auch die Frage, für wen Genossenschaften bauen – wenn sie dies überhaupt tun – und wem es gelingt es, sich vor Privatisierungen unter das Dach einer Genossenschaft zu retten.

Mitglieder fordern Mitbestimmung

Einige Fragen wirft auch die vielgerühmte genossenschaftliche Demokratie auf. Es stimmt, dass in Genossenschaften jedes Mitglied eine Stimme hat, unabhängig von der Höhe der finanziellen Einlage. Das unterscheidet Genossenschaften von Kapitalgesellschaften. Aber was nützt die gleichberechtigte Stimme, wenn es kaum etwas zu entscheiden gibt? In vielen Genossenschaften trifft der Vorstand die Entscheidungen, oft gemeinsam mit dem Aufsichtsrat. Die Mitglieder – oder in großen Genossenschaften die Vertreter*innen – werden bestenfalls informiert und vor vollendete Tatsachen gestellt.

Viele sind damit zufrieden und scheinen wenig Wert darauf zu legen, stärker in die genossenschaftliche Selbstorganisation eingebunden zu werden. Aber es regt sich auch Widerstand und immer mehr Mitglieder fordern ihre Mitbestimmungsrechte ein – zuletzt auch gegen Kampagnen von Lobbyverbänden der Immobilienwirtschaft und die leitenden Organe von Genossenschaften gegen den Berliner Mietendeckel – und damit auch gegen die Interessen der Genossenschaftsmitglieder, die auf bezahlbaren Wohnraum angewiesen sind.

Wohnungsgenossenschaften als Selbsthilfeorganisationen der Mitglieder können eine echte Alternative zu profitorientierten Immobilienunternehmen sein. Jedoch schöpfen sie ihre Potenziale bisher viel zu wenig aus. Wie können sie sich demokratisieren, ihre Bewohner*innenschaft diversifizieren und einen Beitrag zur sozialen Wohnraumversorgung mit bezahlbaren Mieten leisten? Und was könnte die Berliner Politik und Verwaltung zur Hebung genossenschaftlicher Potenziale beitragen? Mit diesen Fragen beschäftigt sich der Alternative Genossenschaftstag am Fr. 25. / Sa. 26. September 2020 in Berlin.

Der Text erschien erstmals in der Freitag Community am 24.9.2020

Mietendeckel: Jetzt wird abgesenkt!

Am 23. November tritt die nächste Stufe des Mietendeckels in Kraft:  Vermieter*innen müssen auch in laufenden Mietverhältnissen von sich aus die Mieten reduzieren, wenn diese die festgeschriebenen Obergrenzen um mehr als 20 Prozent überschreiten. Es ist unklar, ob alle Genossenschaften dieser Verpflichtung nachkommen. Wenn Zweifel bestehen, sollten Nutzer*innen  jetzt prüfen, ob sie einen Anspruch auf Senkung der Nutzungentgelte haben. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen bietet auf ihren Seiten neben vielen nützlichen Informationen auch einen Mietendeckelrechner an, mit dem jede*r sein Nutzungsentgelt überprüfen kann.

Appell: Mehr “Lompscher” in der Stadtentwicklungspolitik

Nach dem Rücktritt von Katrin Lompscher haben sich verschiedene Initiativen aus der Mietenbewegung für “Kontinuität und Zuspitzung” in der Berliner Wohnungspolitik ausgesprochen. In einer Stellungnahme fordern sie die Fortsetzung des mieter*innenfreundlichen Kurses der ehemaligen Senatorin für Stadtentwicklung und den Ausbau der Kommunikation mit stadt- und mietenpolitisch Aktiven. Die Wiederbelebung des Sozialen Wohnungsbaus, die Verpflichtung der Landeswohnungsunternehmen auf Mietenbegrenzung, Vorkaufslösungen, der Schutz des lokalen Gewerbes und nicht zuletzt eine Ausweitung der Mieter*innenbeteiligung sind Aufgaben, die beharrlich auch gegen den Widerstand der Immobilienwirtschaft fortgeführt werden müssen.

Auch DIE GENOSSENSCHAFTER*INNEN haben die Stellungnahme unterzeichnet und machen damit deutlich, dass soziale Stadtentwicklungspolitik ein gemeinsames Interesse von Mieten-Initiativen und vielen Mitgliedern aus Wohnungsgenossenschaften ist.

Der genaue Wortlaut der Stellungnahme und die Liste der Unterstützer*innen ist hier zu finden: https://www.bizim-kiez.de/blog/2020/08/11/stellungnahme-nach-ruecktritt-katrin-lompscher/

“Die Genossenschafter*innen” auf der Straße

“Shutdown Mietenwahnsinn – sicheres Zuhause für alle”- dafür gingen am 20. Juni rund 1500 Menschen auf die Straße. In strömendem Regen ging es vom Potsdamer Platz zum Jugendzentrum Drugstore, das der Gentrifizierung zum Opfer gefallen ist. Es war auch eine Premiere für DIE GENOSSENSCHAFTER*INNEN – denn erstmals trat die Initiative mit einem eigenen Banner auf. (mehr …)

Betrachtung von Relationen in der Preisentwicklung bei Wohnungsgenossenschaften im Kontext der Wachstumsgesellschaft

Die Relationen und Vergleichsebenen, die heute gerne in gesellschaftlich relevanten Diskursen herangezogen werden, erscheinen oft als unsachlich und unrealistisch. So hat sich z.B. die Vorstellung davon, was groß ist, seit den 1960er Jahren in fast allen Bereichen des Lebens vervielfacht.

Hierzu ein Beispiel aus der Welt des Lebensmittelkonsums:
in den 1960er Jahren lief eine 0,75 l Flasche Cola noch als Familienpackung.
Heute ist eine solche Familienpackung für einen einzelnen Kino- oder Konzertbesuch nicht mehr genug.
Wo man diese Getränkemenge oft schon für geringste Zuzahlung verdoppeln kann, kommen außerdem tief sitzende Instinkte zum Tragen. Wer jemals rechnen musste, würde sich dumm vorkommen, wenn er sich dieses Schnäppchen entgehen ließe. Und wer gelernt hat, dass man Lebensmittel nicht wegwirft, trinkt den Kanister täglich aus. Der Mensch neigt dazu, bei einem Angebot von drei Möglichkeiten die mittlere als das vernünftigste für sich zu wählen. Wo Speisen oder Getränke gleich von vornherein in
L, XL und XXL angeboten werden, ist L nicht mehr groß, sondern klein und XL ist das normale.

Diese Veränderung der Vorstellung im Konsum der vom Wachstum geprägten Gesellschaft lässt sich in etwas abgewandelter Weise in fast allen Bereichen des Lebens finden: wie z.B. auch bei den Zulassungszahlen der XXL-Autos, der SUVs, dem Fleischkonsum, dem Luft- und/oder Kreuzfahrtschiffsverkehr oder eben den extremen Preissteigerungen auf dem Grundstücks- und Immobilienmarkt.

Spätestens aber seit der Veröffentlichung des Berichts „Die Grenzen des Wachstums“ des Club of Rome 1972 wissen wir, dass es mit der am Konsum orientierten Wachstumsgesellschaft so nicht weitergehen kann. Geändert hat sich seitdem kaum etwas. Das Gegenteil ist leider eher der Fall. Die durch die von Edward Bernasys in den 1950er Jahren maßgeblich entwickelten Methoden zur Kauf- und Konsumsteuerung (public relation) und zur damit initiierten Konsumgesellschaft entwickelten sich in den letzten Jahrzehnten zur neuen Blüte, zum ungehemmten Wachstum und Ressourcenverbrauch, bis heute. Wachstum um jeden Preis ist nach wie vor die alles bestimmende Devise.

Auch in der Sprache manifestiert sich die Verschiebung hin zu Superlativen. Die Wortphrasen finden sich in Geschäftsberichten genauso wieder wie im Tagesjournalismus. Da reicht z.B. das Wort „spannend“ nicht mehr aus. Eine Immobilienplanung wird so gerne als „hoch spannendes Wachstumsprojekt“ beschrieben, dass mit „seinen dynamischen Entwicklungsmöglichkeiten auf einen hochinteressanten Wachstumsmarkt trifft. Man erwartet eine Verdoppelung bis 2030“. Normale Neubauten mit meist Eigentumswohnungen werden zu „Wohnparks“, „Parkquartieren“ oder gar zu „Kaisergärten“. Vonovia baut z.B. die „Alboin-Gärten“ in der Bessemerstraße. Besonders verlockend „der schnell wachsende Markt bei rasant steigender Nachfrage“.
Das ist die Sprache einer auf neoliberalen Gedanken basierenden „marktkonformen Demokratie“, wie dies die Bundeskanzlerin (um 2011) ins Gespräch brachte.
In diesem Kontext betrachtet ist die populistische Kampagne des Dachverbandes und des BBU gegen den „Berliner Mietendeckel“ zu kritisieren. Eine positive Positionierung / Aussage der Genossenschaften zu dem Thema wäre: Die Berliner Wohnungsgenossenschaften unterstützen dem Grunde nach die aktuelle Politik zur zeitlich begrenzten Regulierung des Berliner Wohnungsmarktes, obwohl den Genossenschaften möglicher Weise dadurch Nachteile entstehen könnten. So hätten sich die Wohnungsgenossenschaften eindeutig für das Gemeinwohl auf dem Wohnungsmarkt und gegen die Preistreiberei positionieren können. Es macht den Eindruck, dass hier die beteiligen Wohnungsgenossenschaften durch den Lobby-Verband der Immobilienwirtschaft BBU schlecht beraten sind. Denn mit dem Argument der Anpassung der Nutzungsgebühren an die „marktüblichen Vergleichsmieten“ (Berliner Mietenspiegel) profitieren auch die Wohnungsgenossenschaften von den massiven Preissteigerungen am Wohnungsmarkt. Denn bezahlbare Mieten, die sich deutlich von denen am rein Profit orientierten Wohnungsmarkt unterscheiden, sind ein wesentlicher Grund, in einer Genossenschaft zu wohnen und zu leben. So ist die alleinige Argumentation bezogen auf die Entwicklung der Vergleichsmieten auf dem freien Wohnungsmarkt fatal. Sie führt langfristig zu nicht mehr kalkulierbaren Mietsteigerungen, die nicht im Sinne des genossenschaftlichen Wohnens sein können.
Um die in der Gesellschaft tief verankerte Vorstellung von Konsum und Wachstum zu verändern, benötigen wir eine Vielzahl von ganz unterschiedlichen “Deckeln” / Begrenzungen. Denn wir müssen die Klimaveränderungen schnellstmöglich in den Griff bekommen. Und dies geht im Grunde nur durch Reduktion! – im Individualverkehr, im Flugverkehr, im Fleischverzehr etc. …. kurzum in der Reduktion von Konsum. Oder können wir uns eine weitere Steigerung des Individualverkehrs, des Flugverkehrs oder des Fleischkonsums gut vorstellen? Können wir uns ernsthaft eine weitere Steigerung von Mieten- und Grundstückspreisen vorstellen? Wie bitte soll das funktionieren? Wem soll das nutzen?
Ohne konsequente Regulierung verbunden mit innovativen Ideen und völlig anderen Vorstellungen wird sich der Grundwiderspruch unser Lebensart, exzessiver Verbrauch und Preissteigerungen, seien diese auch noch so umweltfreundlich organisiert, nicht beheben lassen.

Ausblick
Die 1988 von uns gegründete private Hochschule „bildo akademie für Kunst und Medien“ stand damals schon unter dem Motto (Leitbild) „consumer reset“ und stellte damit einen Gegenpol zum neu aufkommenden Slogan der Unterhaltungsindustrie „The world of consumer electronics“ dar. Ein Ziel war es, in Lehre und Forschung die neuen Kommunikationsmedien zu studieren und zu hinterfragen, um einen bewussteren Umgang mit den entstehenden digitalen Medien (Medienkompetenz) zu bilden und deren gesellschaftliche Relevanz zu erforschen. Mit Unterstützung neuer Technologien gesellschaftlich relevante Prozesse wie Arbeitsverhältnisse, Klimawandel, Naturschutz etc. zu erforschen und zu gestalten, war das Ziel. Diese Arbeit haben wir in der HTW im Studiengang Kommunikationsdesign fortgesetzt und weiterentwickelt. (siehe u.a.: Kommunikationsdesign als Möglichkeit Gesellschaft gestaltender Kompetenz)
Denn die sinnvoll eingesetzten digitalen Innovationen können einen wesentlichen Beitrag zum ökologischen Umbau des Gesellschaftssystems leisten, der nicht nur darauf beschränkt bleibt, die Verbrennungsmotoren der SUVs gegen Elektromotoren auszutauschen.

Besonders die Wohnungsgenossenschaften könnten wie im Buch von Harald Welzer „Alles könnte anders sein – Eine Gesellschaftsutopie für freie Menschen“ ein besonderes Beispiel für eine reale Utopie jenseits des Wachstumsfetischismus sein. Die Wohnungsgenossenschaften haben dafür in vielerlei Hinsicht beste Bedingungen und Voraussetzungen. Die Frage auf dieser Grundlage könnte sein, wie sich Wohnungsgenossenschaften auf die Postwachstumsgesellschaft vorbereiten können bzw. welche Vorstellungen / Utopien wir für diese völlig andere Gesellschaftsform entwickeln können. Die Orientierung am Mietspiegel erscheint dafür das denkbar ungeeignetste Argument zu sein.

Die Entwicklung von Gemeinschaften und ihren sozialen Strukturen sind heute meist den ökonomischen Entwicklungen des Marktes untergeordnet („marktkonformen Demokratie“). Denn alles unternehmerische Denken geht im Kern immer von den Bedingungen des Marktes aus. Ein erster Perspektivwechsel könnte darin bestehen die Planungen und Entscheidungen eher von den realen Bedürfnisse der Mitglieder her zu denken. So könnte die Demokratie wieder über den Markt bestimmen und nicht umgekehrt.

Thomas Born und Anna Elisa Heine
Berlin, Lindenhof am 10.03.20020

Bezüge, Quellen und Verweise:

https://de.wikipedia.org/wiki/Die_Grenzen_des_Wachstums
https://de.wikipedia.org/wiki/Club_of_Rome
https://de.wikipedia.org/wiki/Edward_Bernays
https://bildo.de

alle folgenden Texte finden Sie unter:
https://tho-born.de/323/publikationen.html

Design als Konstruktion von Wirklichkeit
Thomas Born, in: Mythos Eignungsprüfung, S. 30-31, Essen 2003, ISSN 3-89861-152-3

Kommunikationsdesign als Möglichkeit Gesellschaft gestaltender Kompetenz
Thomas Born, in: Design Management – Teil 2: Design Management konkret, S. 98-105, Berlin 2007, ISBN 978-3-9811519-0-9

Die bildformatierte Gesellschaft
Thomas Born, in: Design Management – Teil 3: Einblicke und Ausblicke, S. 124-141, Berlin 2007, ISBN 978-3-9811519-1-6

In jedem Designer steckt ein Schwein
Thomas Born, Stephan Bohle, in: Kreativ-Wirtschaft, Design – Mode – Medien – Games – Kommunikation – Kulturelles Erbe, S. 50-59,Berlin 2011, ISBN 978-3-8305-1915-7