Möckernkiez jetzt mit Gemeinwohlbilanz

Im November 2020 hat die Berliner Möckernkiez eG eine Gemeinwohlbilanz vorgelegt und gibt damit detailliert Auskunft über die Einhaltung ökologischer, menschenrechtlicher und sozialer Standards. Auch das Wirtschaften der Unternehmen, mit denen die Genossenschaft in geschäftlicher Verbindung steht (Lieferanten, Banken usw.) fließt in die Bewertung ein.

Damit hat die Genossenschaft ein Instrument in der Hand, mit dem sie die in der Satzung festgeschriebenen Grundsätze und Ziele überprüfen und im konkreten Handeln weiterentwickeln kann. Dies gilt für den Vorstand ebenso wie für jedes Mitglied.

Die Erstellung einer Gemeinwohlbilanz folgt einem standardisierten Verfahren, das der Verein Gemeinwohlökonomie (GWÖ) (https://web.ecogood.org/de/deutschland/) entwickelt hat. Der Verein ist ein branchenübergreifender Zusammenschluss gemeinwohlorientierter Unternehmen. Bundesweite Vorreiter sind der Outdoor-Ausrüster vaude und die Sparda Bank München eG. In Berlin sind u.a. die taz, die Evangelisches Johannesstift Jugendhilfe gGmbH und die Brauerei Quartiermeister gemeinwohlzertifiziert. Mit dem Möckernkiez kommt nun die erste größere Wohnungsgenossenschaft in Deutschland dazu.

Die Gemeinwohlbilanz analysiert das Jahr 2019, das erste vollständige Wirtschaftsjahr nach Bezug des Quartiers am Südrande des Gleisdreieckparks. Sie wurde von einer kleinen Redaktionsgruppe aus Genossenschaftsmitgliedern in enger Kooperation mit dem Vorstand erarbeitet.

Der Möckernkiez schneidet insgesamt recht gut ab. Besonders positiv schlagen die Zusammenarbeit mit gemeinwohlorientierten Banken und das Energiekonzept zu Buche, des weiteren die Barrierefreiheit und die weitgehende Autofreiheit in der gesamten Anlage sowie die in der Satzung festgelegte Mitgliederbeteiligung, die weit über die Vorgaben des Genossenschaftsgesetzes hinaus geht. Relativiert wird die gute Bewertung durch das hohe Nutzungsgeld (ø 11,06 €/m² nettokalt), das den Zugang von Bewohner*innen mit geringen finanziellen Mitteln erschwert. Die größte Schwachstelle ist die Lieferkette, denn über die nachhaltige und soziale Verfasstheit der Dienstleistungsfirmen liegen kaum zuverlässige Informationen vor.

Das Fazit des Auditors Bernd Oberrauch aus Bozen: „Es gibt sehr vorbildliche Aktivitäten der Genossenschaft und des Projektes. Es gibt auch ein paar Schwachstellen, welche mit dem Gemeinwohl-Bericht besser ersichtlich sind und damit besser gelöst werden können – dies ist auch eines der Ziele der Gemeinwohl-Bilanz.“

Bis zum Frühjahr wird die Gemeinwohlbilanz nun in der Mitgliedschaft diskutiert. Dabei sollen Lösungsansätze erarbeitet werden, um den Nachhaltigkeitszielen näher zu kommen. In einem zweiten Bericht in 2022 wird überprüft, welche Fortschritte die Genossenschaft dabei gemacht hat.

Alle Informationen zur Möckernkiez-Bilanz unter: https://www.moeckernkiez.de/genossenschaft/gemeinwohl/

Die Autorin ist Mitglied der Redaktionsgruppe, die die Bilanz erstellt hat.

Nachhaltig wirtschaften – aber wie?

Es geht nicht nur – aber auch um Wohnen: In einer mehrteiligen Artikelserie in der Berliner Umweltzeitung Rabe Ralf beschreibt die Journalistin und Genossenschaftsexpertin Elisabeth Voß die Baustellen einer solidarischen Wirtschaftsweise. Hier die Folgen:

Teil 1: Vorschlag zum Gelingen – mit Donut-Ökonomie und demokratischer Umsetzung

Über das Wirtschaften zwischen sozialen Mindeststandards und planetaren Grenzen, und über ein Nachhaltigkeitsverständnis, das der Wirtschaft keine eigenen Rechte einräumt, sondern sie in den Dienst sozialer, ökologischer und demokratischer Ziele stellt.

Weiter zum Rabe Ralf Februar/März 2020

Teil 2: Weniger Globalisierung und Wachstum durch Corona – eine Chance zum Umsteuern?

Über Wachstumsrücknahme angesichts Corona und die Notwendigkeit eines öffentlichen, demokratisch gesteuerten Wirtschaftssektors für ein gutes Leben für Alle überall.

Weiter zum Rabe Ralf April/Mai 2020

Teil 3: Trotz allem nicht aufgeben – Wirtschaftsdemokratie!

Über Corona-Rettungsschirme für Konzerne und Kohleverlängerungsgesetz, obwohl an Luftverschmutzung und Klimakatastrophe viel mehr Menschen sterben als an Corona. Über eine Agrarindustrie, die Hunger und Pandemien verursacht, und warum jetzt eine Demokratisierung der Wirtschaft nötig ist.

Weiter zum Rabe Ralf August/September 2020

Teil 4: Auch in Berlin: Profitable Raubzüge und hoffnungsvolle Alternativen

Über Menschen, die nicht geschützt werden, über die Zerstörung selbstorganisierter Freiräume und warum Social Business nur Symptome lindert aber keine Ursachen beseitigt. Dafür sind selbstverwaltete, genossenschaftliche Ökonomien nötig und Alltagskämpfe, wie die „Shut down Mietenwahnsinn“-Demo im Juni 2020, an der auch die Genossenschafter*innen teilnahmen.

Weiter zum Rabe Ralf Dezember 2020/Januar 2021

Wohnraum für Alle in Genossenschaften?

Was können Berliner Wohnungsgenossenschaften zu einer sozialen Wohnungspolitik beitragen?

Genossenschaften gelten als dritte Säule der Wohnraumversorgung, neben dem Wohnen zur Miete und dem Wohnen im eigenen Eigentum. Sie wirtschaften zur Förderung ihrer Mitglieder – das schreibt auch das Genossenschaftsgesetz vor (§ 1 GenG) – nicht für Profite. Daher können Genossenschaften als eine Form Solidarischen Wirtschaftens verstanden werden.

Genossenschaften sind gekennzeichnet durch das Identitätsprinzip, das bedeutet, dass die Positionen Vermieter*in und Mieter*in, die sich am Immobilienmarkt mit antagonistischen Interessen gegenüberstehen, in einer Organisation vereinigt sind. Jedes Mitglied ist gleichzeitig kollektive*r Miteigentümer*in des Immobilienbestandes und Nutzer*in einer Wohnung.

Dieses soziale Verhältnis ist ein grundlegend anderes als das klassische Mietverhältnis, das ein Abhängigkeits-, ja letztlich sogar ein Unterordnungsverhältnis ist. Die Macht von Wohnungseigentümer*innen wird – oft nur notdürftig – durch mietrechtliche Vorgaben eingeschränkt. Demgegenüber liegt dem genossenschaftlichen Nutzungsverhältnis für einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums ein grundsätzlich würdigeres soziales Verhältnis zugrunde. Gleichwohl gilt im Streitfall auch in Genossenschaften in der Regel das Mietrecht – zum Schutz und zur Wahrung der Rechte der Mitglieder als Bewohner*innen.

Genossenschaftsmitglieder nutzen einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums

Genossenschaften, die sich ein Bewusstsein für ihre besondere Unternehmensform erhalten haben, schließen keine Miet-, sondern Nutzungsverträge ab, die in der Regel ein unkündbares Wohnrecht beinhalten. Gezahlt wird keine Miete, sondern ein Nutzungsentgelt. Dieses soll sich nicht am Markt orientieren, denn Genossenschaften quetschen ihre Mitglieder nicht aus „wie Zitronen“ (Berliner Mieterverein über die Deutsche Wohnen), sondern verteilen nur die anfallenden Kosten. Zumindest sollte es so sein.

In Berlin gibt es 188.400 Genossenschaftswohnungen, fast jede achte Mietwohnung gehört einer Genossenschaft (IBB Wohnungsmarktbericht 2019). Während die Angebotsmieten für Neuvermietungen berlinweit durchschnittlich 10,45 Euro pro Quadratmeter betragen, bieten Genossenschaften freie Wohnungen für 7,23 Euro/qm an (IBB). Die Bestandsmieten lagen Ende 2019 bei durchschnittlich 5,66 Euro pro Quadratmeter (BBU Jahresstatistik 2019). Um eine der begehrten Genossenschaftswohnungen zu bekommen, ist die Mitgliedschaft in der Genossenschaft und die finanzielle Beteiligung mit einer Einlage erforderlich.

In den großen, oft über 100 Jahre alten Genossenschaften halten sich die finanziellen Anforderungen in Grenzen. Sie berechnen sich meist nach der Anzahl der Zimmer einer Wohnung und bewegen sich im niedrigen vierstelligen Bereich. Allerdings haben viele Genossenschaften einen Aufnahmestopp, weil sie schon viel mehr Mitglieder als Wohnungen haben.

Die neueren Genossenschaften, die seit dem Ende des letzten Jahrhunderts gegründet wurden, haben noch nicht so viel Vermögen angesammelt. Die finanzielle Beteiligung wird meist nach der Größe der Wohnung berechnet, pro Quadratmeter muss eine Einlage zwischen einigen Hundert bis knapp eintausend Euro eingezahlt werden. So können erhebliche fünfstellige Beträge zusammenkommen. Aber auch hier gibt es kaum noch freie Wohnungen.

Nicht jede*r findet eine Genossenschaftswohnung

Für die soziale Wohnraumversorgung spielen Genossenschaften eine wichtige Rolle, aber die Nachfrage ist viel größer als das Angebot. Genossenschaften in Berlin errichten nur selten Neubauten – und wenn, dann sind sie teuer, mit nettokalten Nutzungsentgelte ab 10 Euro/qm aufwärts. Bauen kostet viel Geld und die Bodenpreise steigen weiter. Unter Klimagesichtspunkten ist Nachverdichtung in der Innenstadt auch kritisch zu sehen.

Wenn in Milieuschutzgebieten Häuser verkauft werden, bemühen sich mitunter Bewohner*innen darum, dass der Bezirk sein Vorkaufsrecht zugunsten einer Genossenschaft ausübt, und sind sogar bereit, dafür freiwillig höhere Mieten zu zahlen. Die Genossenschaft DIESE eG wurde für solche Fälle gegründet, kann jedoch vorerst keine weiteren Häuser aufkaufen.

Es sind nicht nur, aber auch finanzielle Barrieren, die dazu führen, dass die Bewohner*innenschaft von Genossenschaften oft eher homogen ist. Gerade für diejenigen, die in besonderem Maße auf eine soziale Wohnungsversorgung angewiesen sind, weil sie am Wohnungsmarkt Benachteiligungen unterliegen, sind auch Genossenschaften mitunter eher schwer zugänglich. Daher stellt sich auch die Frage, für wen Genossenschaften bauen – wenn sie dies überhaupt tun – und wem es gelingt es, sich vor Privatisierungen unter das Dach einer Genossenschaft zu retten.

Mitglieder fordern Mitbestimmung

Einige Fragen wirft auch die vielgerühmte genossenschaftliche Demokratie auf. Es stimmt, dass in Genossenschaften jedes Mitglied eine Stimme hat, unabhängig von der Höhe der finanziellen Einlage. Das unterscheidet Genossenschaften von Kapitalgesellschaften. Aber was nützt die gleichberechtigte Stimme, wenn es kaum etwas zu entscheiden gibt? In vielen Genossenschaften trifft der Vorstand die Entscheidungen, oft gemeinsam mit dem Aufsichtsrat. Die Mitglieder – oder in großen Genossenschaften die Vertreter*innen – werden bestenfalls informiert und vor vollendete Tatsachen gestellt.

Viele sind damit zufrieden und scheinen wenig Wert darauf zu legen, stärker in die genossenschaftliche Selbstorganisation eingebunden zu werden. Aber es regt sich auch Widerstand und immer mehr Mitglieder fordern ihre Mitbestimmungsrechte ein – zuletzt auch gegen Kampagnen von Lobbyverbänden der Immobilienwirtschaft und die leitenden Organe von Genossenschaften gegen den Berliner Mietendeckel – und damit auch gegen die Interessen der Genossenschaftsmitglieder, die auf bezahlbaren Wohnraum angewiesen sind.

Wohnungsgenossenschaften als Selbsthilfeorganisationen der Mitglieder können eine echte Alternative zu profitorientierten Immobilienunternehmen sein. Jedoch schöpfen sie ihre Potenziale bisher viel zu wenig aus. Wie können sie sich demokratisieren, ihre Bewohner*innenschaft diversifizieren und einen Beitrag zur sozialen Wohnraumversorgung mit bezahlbaren Mieten leisten? Und was könnte die Berliner Politik und Verwaltung zur Hebung genossenschaftlicher Potenziale beitragen? Mit diesen Fragen beschäftigt sich der Alternative Genossenschaftstag am Fr. 25. / Sa. 26. September 2020 in Berlin.

Der Text erschien erstmals in der Freitag Community am 24.9.2020

Gemeinwohlorientierung und Genossenschaften – Anmerkungen zum neuen “Mieterecho”

Das Titelbild der neuen Ausgabe des “Mieterechos” zeigt einen sonnenumstrahlten, freundlichen Möckernkiez. Im Blatt selbst aber geht es sehr unfreundlich zur Sache. Sind Genossenschaften gemeinwohlorientiert und sollen sie gefördert werden, fragt die Berliner Mietergemeinschaft, und kommt zu dem klaren Ergebnis: Nein.

Die Autor*innen führen im wesentlichen vier Gründe an, um ihre Thesen zu belegen:
1. Genossenschaften sind nach dem Gesetz den Interessen der Mitglieder verpflichtet, nicht dem Gemeinwohl.
2. Die sozialen Barrieren in den neuen Genossenschaften sind sehr hoch, die Nutzungsentgelte liegen zwar unter den Mieten auf dem freien Wohnungsmarkt, aber die Eigenanteile, die die Mitglieder aufbringen müssen, liegen durchweg über 400€/qm. Geringverdienende haben keine Chance.
3. Die Genossenschaften sind mit Fördermitteln in den letzten Jahren aufgepäppelt worden, ohne eine entsprechende Gegenleistung für das Gemeinwohl/die soziale Wohnungsversorgung zu bringen.
4. Die Genossenschaften schütten lieber Gewinne aus und hübschen ihre Anlagen auf, statt in den notwendigen Neubau zu investieren.

Fazit des Mieterechos: Bei dem aktuellen “Hype” um die Genossenschaften handelt es sich um nichts anderes als grüne Klientelpolitik.

Was ist von den Argumenten zu halten?

1. Genossenschaftsbauten gehören keinem Investor, sondern der Gesamtheit der Mitglieder. Sie sind nicht auf die Erzielung eines möglichst hohen Gewinns ausgerichtet, das bedeutet aber in der Tat nicht, dass sie von vornherein Teil der Gemeinwohlökonomie sind. Zweck der Genossenschaften, so bestimmt es das deutsche Genossenschaftsgesetz, ist die Förderung der Mitglieder – und nicht die Förderung einer – undefinierten – Allgemeinheit.
Wenn in den letzten Jahren (Wohnungs-)Genossenschaften stärker als Teil der Gemeinwohlökonomie wahrgenommen werden, dann sind dafür zwei Entwicklungen maßgeblich verantwortlich:
– Die Verwerfungen des Immobilienmarktes v.a. in den Großstädten, die insbesondere bei den Neuverträgen zu explodierenden Mieten und zur Verdrängung von Mietergruppen bis hin in die Mittelschicht führen, haben grundsätzliche Fragen der Funktionsweise eines privatkapitalistisch organisierten Wohnungsmarktes aufgeworfen. Das Sichtbarwerden der Folgen einer weitgehend ungehemmten Marktorientierung hat die Suche nach Alternativen forciert.
– Idee und Praxis des Genossenschaftswesens als “Dritter Weg” gewinnen vor diesem Hintergrund eine neue Bedeutung. Die ursprünglichen Grundwerte der Genossenschaften – Solidarität, Selbsthilfe und Selbstverwaltung sowie Verantwortung gegenüber Umwelt und Gesellschaft – werden bei vielen Menschen (nicht nur Genossenschaftsmitgliedern) wieder stärker präsent. Diese Renaissance des Genossenschaftsgedankens ist in vielen Bereichen zu beobachten – lokales Geld, Sozial- und Gesundheitswesen, Energie und Wasser, lokal-regionale Versorgung mit guten Lebensmitteln, neue Wohnformen usw.
Gerade neue Genossenschaften fühlen sich diesen Zielen verpflichtet und haben die Werte der Gemeinwohlökonomie – Zugang, Selbstverwaltung, Solidarität, ökologische Nachhaltigkeit, Gleichheitsrechte – in ihre Gründungsstatuten eingeschrieben. Aber auch in den Altgenossenschaften werden die Rufe nach der Wiederbelebung dieser Genossenschaftswerte lauter.

2. Miete und soziale Barrieren: Während die Nutzungsentgelte in den Altgenossenschaften meist noch deutlich unter dem Marktniveau liegen, sind genossenschaftliche Neubauwohnungen nur mit Entgelten zu haben, die sich knapp unterhalb der Neubaumieten im freifinanzierten Wohnungsmarkt bewegen. Dieses hat in den neuen Genossenschaften zu einer deutlichen “Mittelschichtsorientierung” geführt. Hier sollten aber Ursache und Wirkung nicht verwechselt werden. Während die städtischen Wohnungsgesellschaften in den letzten Jahren durch Anhebung des Kapitalstocks um mehrere 100 Mio. Euro,  durch Grundstücke und direkte Subventionen in die Lage versetzt wurden, preisgünstig zu bauen und zu vermieten, mussten die meisten Genossenschaften sich über den Kapitalmarkt selbst finanzieren. Die Möckernkiez eG am Gleisdreieck-Park, die mit Nutzungsentgelten von 11€ im Durchschnitt und einem Anteil von 900€/qm in einem Beitrag im Mieterecho als Negativbeispiel herhalten muss, musste sich ohne jeden städtischen Zuschuss finanzieren. Die einzige Förderung war eine KfW-Förderung aufgrund des Energieeffizienzstandards, die jedem Bauherren zugestanden hätte. Dass bei einer Vollfinanzierung über den Kapitalmarkt keine “Sozialmieten” zu erreichen sind, braucht keine große Rechenleistung.

3. Insofern ist es einfach falsch, dass die Genossenschaften mit Fördermitteln aufgepäppelt worden sind. Erst in den letzten Jahren hat es eine kleine Änderung der städtischen Politik gegeben, die auch schon erste Wirkung zeigt. So sind durch die Kombination mehrerer Fördermöglichkeiten – städtische Mittel, Stiftungsgelder, Solidarfonds – in einigen neuen Genossenschaften große Wohnungsanteile zu Preisen zu haben, die auch das Mieterecho für akzeptabel halten würde.

4. Diese Mittel gibt es auch nicht zum Nulltarif, sondern sind an WBS-Belegungsrechte gebunden. Grundstücke werden i.d.R. in Erbbaupacht vergeben. Aber, und hier legt das Mieterecho zu Recht den Finger in die Wunde: Diese Mittel werden von den Genossenschaften kaum abgerufen. Manche Gründe sind nachvollziehbar. So ist es gerade für neue Genossenschaften kaum möglich, ohne Absicherung durch ein Grundstück an die notwendigen Bank-Kredite heranzukommen. Hier wären Bürgschaftsmodelle notwendig, um Erbbau praktikabel zu machen. Andererseits haben gerade die Altgenossenschaften in den letzten Jahren fette Finanzpolster angesetzt, die einen Neubau zu den Bedingungen der Senatsförderung auch in großem Umfang möglich machen würde. Wie sich auch in den Auseinandersetzungen um den Mietendeckel gezeigt hat, lehnen die meisten Genossenschaftsvorstände jede Förderung, die mit staatlichen Vorgaben wie Erbaurecht und WBS-Quoten verbunden ist, mit der Begründung ab, dieses sei ein ungebührlicher Eingriff in ihre Rechte. Ohne Förderung aber sind sie nicht in der Lage, Neubauwohnungen zu akzeptablen Preisen anzubieten. Auch genossenschaftsinterne Solidarmodelle, in denen Besserverdienende kollektiv eine Wohnung subventionieren, werden daran grundsätzlich nichts ändern.

Fazit: Genossenschaften sind nicht von vornherein gemeinwohlorientiert, sie müssen dies in der Praxis nachweisen. Hinsichtlich der Neubaufrage ist derzeit der Lackmustest, inwieweit Genossenschaften bereit sind, die Bedingungen der Fördermittelvergabe zu akzeptieren, verpflichtend preisgünstigen Wohnraum zu schaffen und nicht nur die Altbestände zu verwalten.

Bei der weiteren Diskussion um die Gemeinwohlorientierung von Genossenschaften wird es aber auch um eine Klärung der Frage gehen, was gemeinwohlorientierter Wohnungsbau überhaupt ist. Die Autor*innen des Mieterechos haben einen strikt monofaktoriellen Ansatz: Gemeinwohl = niedrige Miete. Ob diese Engführung gerechtfertigt ist, ist zumindest infrage zu stellen. Auch Kriterien wie Partizipation und Selbstverwaltung, kollektive Formen des Zusammenlebens, Entwicklung ökologischer Baustandards usw. sind Teil der Gemeinwohlorientierung. Verfahren wie die Erstellung einer verschiedene Kriterien berücksichtigenden Gemeinwohlbilanz, in der selbstverständlich auch der soziale Zugang ein gewichtiger Faktor sein muss, böten hier einen differenzierteren Blick auf die Gemeinwohlorientierung einer Genossenschaft. Dieses festzustellen, relativiert jedoch nicht die zentrale Aufgabe von Genossenschaften, preiswerten Wohnraum auch beim Neubau zu schaffen.

Günter Piening