“Nur noch dreist!”

Zu den Vorgängen rund um die 1892 eG haben uns viele Briefe und Diskussionsbeiträgen erreicht, in denen das Agieren von 1892 und anderer Genossenschaften kritisiert wird. Einige Zuschriften verweisen darauf, dass die Probleme tiefer liegen: Gesetze und Satzungen, die die Mitglieder entmündigen und intransparente Vorstandsentscheidungen ermöglichen. Immer wieder war auch die Geheimniskrämerei über die Vorstandsgehälter ein Thema.

Ein Genosse schickte uns die Kopie eines Briefes mit kritischen Fragen an das Berliner Genossenschaftsforum. Auszüge:
Weswegen solidarisieren sich Wohnungsgenossenschaften mit der Immobilienwirtschaft im Verband BBU und handeln damit gegen die Interessen ihrer Mitglieder*innen?
Warum bekommen die Vorstände für ihre Arbeit hohe Vergütungen und die Mitbestimmungsorgane sollen ehrenamtlich von Mitglieder:innen organisiert werden?
Weshalb werden Vorstände nicht paritätisch besetzt und immer noch überwiegend von Männern dominiert?
 Kurzum: Wieso ist wo Genossenschaft drauf steht schon lange keine Genossenschaftsidee mehr drin? Es würde mich sehr freuen, wenn der Fragenkatalog innerhalb Ihrer Mitgliederschaft zahlreiche Diskussionen auslöst und längst überfällige notwendige Reformen im Genossenschaftsgesetz zur Folge hat.”

Ein anderer Genossenschaftler regt an, auch für andere Genossenschaften eine solche Bilanzanalyse vorzunehmen bzw. Genossenschaftsmitglieder bei deren Erstellung zu unterstützen: “Ich verfolge die Debatte um den Mietendeckel und sehe immer wieder, dass die Genossenschaften als ‘Totschlagargument’ herangezogen werden. Da könnten solche Berechnungen sehr hilfreich sein.”

Auch außerhalb der Genossenschaften stieß das Vorgehen von 1892 auf Unverständnis. Bizim Kiez etwa schreibt auf seiner facebook-Seite:  “Dass große alte Genossenschaften gegen den Mietendeckel vorgehen, ist ohnehin schon ein Affront. Dass sich jetzt eine Genossenschaft trotz Millionenüberschüssen und Rücklagen auch noch als Härtefall vom Mietendeckel befreien lassen will, ist allerdings einfach nur noch dreist.” Kommentar einer Leserin auf den bizim-Kiez- Eintrag: “ich kann mich ja auch mal so härtefalltechnisch von meiner miete befreien lassen. ick gloob`s hackt ey…!”

Auch auf der Facebook-Seite von DW Enteignen wurde der Fall diskutiert. Einige Kommentare: “Naiverweise sollte man meinen, Genossenschaften hätten ein Minimum an wohnungspolitischem Gewissen. Aber nein!”“Wohnungsbaugenossenschaften sollten für ihre Genossinnen und Genossen da sein und sich nicht vor den Karren der Profittreiberei spannen lassen.”

Nachgerechnet: 1892 und ihre Klagen über die Wirkungen des Mietendeckels

Die Adresse Knobelsdorff-Str. 96 ist so etwas wie das Headquarter der Bewegung gegen den Mietendeckel. Dort residiert die „Initiative Wohnungsgenossenschaften“ (die mit dem Bauklötzchen-Logo), die im letzten Jahr die Litfaßsäulenkampagne gegen den Mietendeckel organisierte. Dort ist auch die „Gilde Heimbau“ zu Hause, eine 100%ige Tochter von 1892, die u.a. die Mitgliederzeitungen produziert, in denen das Kampagnenmaterial der „Klötzcheninitiative“ abgedruckt wird, und schließlich die Geschäftsstelle der Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 eG, mit knapp 7000 Wohnungen eine der Großen in Berlin.

Ein Gang durch die hauseigene Mitgliederzeitung “1892 aktuell” zeigt, wie der Vorstand von 1892 im Jahr 2019 alle Register gezogen hat, um Stimmung gegen den Mietendeckel zu machen. Eine Kostprobe:

Ein Mietendeckel, warnt 1892, schade allen, “die…

(Auszug aus 1892 aktuell 2/19)

1892-Vorstand Dirk Lönnecker (gleichzeitig Geschäftsführer der Gilde Heimbau) wandte sich in einem persönlichen Kommentar noch einmal besonders an die älteren Genoss*innen: Man habe im Frühjahr “Überlegungen angestellt, ob wir nicht für unsere älteren Mitglieder einen weiteren Bonus einführen könnten.” Diese Möglichkeit des Einfrierens des Nutzungsentgeltes sei wegen des Mietendeckels erst einmal gestrichen (ebda.).

Kräftige Gewinne, fette Rücklagen…

Was ist dran an den Klagen von 1892 (und anderen Genossenschaften), dass der Mietendeckel sie handlungsunfähig macht? Wir haben uns die Bilanzen der letzten Jahre angeschaut.

1892 ist ein recht gut verdienendes Unternehmen. Die Gewinnentwicklung in der Genossenschaft in den letzten Jahren zeigt die folgende Grafik:

Jahresüberschuss in Tsd. € (Quelle: Geschäftsberichte)

In den letzten 7 Jahren hat die 1892 einen Gesamt-Überschuss von knapp 40 Millionen Euro erwirtschaftet.

Ein großer Batzen davon wurde nicht ausgegeben, sondern ging in die Aufstockung der Rücklagen. Dabei ist zu unterscheiden zwischen den gesetzlichen Rücklagen (eine verpflichtende Risikovorsorge) und anderen, freiwilligen Rücklagen etwa für besondere Ausgaben. Ende 2019 lagen die akkumulierten Rücklagen bei 59,1 Mio. Euro. Nicht einmal die Hälfte davon – 25,95 Mio. Euro (43%) – waren gesetzliche Pflichtrücklagen.

Und noch eine interessante Zahl: 1892 weist unter ihren Aktiva beim Umlaufvermögen unter flüssige Mittel bei ‘Kassenbestand, Postbankguthaben und Guthaben bei Kreditinstituten’ mehr als 13,5 Mio. Euro aus.

Im Klartext: Die Genossenschaft schwimmt im Geld, das sie seit Jahren weder ausgibt noch den Genoss*innen zurückgibt.

… aber steigende Nutzungsentgelte

Trotz dieser Überschüsse, zu denen u.a. die sinkende Zinslast beigetragen hat, erhöhte 1892 jährlich die Nutzungsentgelte:

Durchschnittliches Nettokalt-Nutzungsentgelt/qm € (Quelle: 1892 Geschäftsberichte)

Seit 2013 stieg das durchschnittliche Nutzungsentgelt jedes Jahr um ca. 2%: von 5,44 € auf 6,11 €.

Inzwischen ist ein Niveau erreicht, das die Grenzwertregelung des Mietendeckels ins Spiel bringt.

Nach Unternehmensangaben musste in 2020 das Nutzungsentgelt für 1.222 Wohnungen wegen des Mietendeckels gesenkt werden – darin enthalten sind 257, die in den Bereich der sogenannten Wuchermiete fallen (20% und mehr über dem Grenzwert). Insgesamt sparten die Bewohner*innen ca. 31.000 € monatlich (alle Angaben: 1892 aktuell, 1-20).

Mieten, die unterhalb der “Wuchermiete”, aber über dem entsprechenden Mietendeckelwert liegen, müssen bei einer Neuvermietung abgesenkt werden. “Im Falle von Wohnungskündigungen “, spekuliert vor diesem Hintergrund die Genossenschaft, “müssten wir im Zuge der Neuvermietung bei 2185 Wohnungen die Mieten absenken, insgesamt könnten damit Mindereinnahmen von 85.652,02 € im Monat auf die Genossenschaft zukommen.” (ebda.) Nur zur Erinnerung: 1892 hat ca. 7000 Wohnungen. D.h. damit diese Zahl erreicht wird, müsste mehr als ein Viertel der Bewohner*innen die Wohnung aufgeben – das wäre wohl genossenschaftlicher Weltrekord!

Mietendeckel = Korrektur hoher Nutzungsentgelte

Wie dem auch sei: Selbst wenn das Wohnen bei 1892 so unattraktiv ist, dass die Genoss*innen scharenweise ausziehen, wird die Mehrbelastung 1 – 1,5 Mio. €/Jahr kaum überschreiten. Der auf 5 Jahre befristete Mietendeckel dürfte die Genossenschaft also ca. 5 – 7 Mio. Euro kosten – Geld, wohlgemerkt, das an die Wohnenden zurückfließt, denn es sind ihre Nutzungsentgelte, die jährlich trotz großer Überschüsse immer wieder erhöht wurden. Bei diesen gehorteten Millionen ist das ein lächerlicher Betrag, wegen dem keine Investition ausfallen muss. Allein die flüssigen Mittel reichen aus, um zehn Jahre Mietendeckel zu finanzieren.

Dass bei 1892 die goldenen Jahresüberschusszeiten aber auch mit dem Mietendeckel nicht vorbei sind, wurde letztendlich deutlich bei der Vorlage des Geschäftsberichtes 2019. Dort heißt es: “Die aktuelle Mittelfristplanung weist weiterhin positive Jahresergebnisse aus; der kumulierte Jahresüberschuss der Jahre 2020 bis 2024 liegt bei 9,5 Mio. €. Die erwarteten Auswirkungen des Mietendeckel-Gesetzes haben wir in unseren Unternehmensplanungen berücksichtigt.” (Geschäftsbericht 2019, S.25).

 

Genossenschaft statt Immobilienspekulation:
Die “Lause” sucht Unterstützer*innen

Immer häufiger gründen Mieter*innen, die ihre von Verkauf bedrohten Häuser selbst übernehmen wollen, eine Genossenschaft. Aktuelles Beispiel: die Häuser Lausitzer Straße 10 & 11. In 2016 wurde bekannt, dass die Wohn- und Gewerbehöfe verkauft werden sollen. Die 150 Bewohner*innen und Nutzer*innen entschieden sich, gemeinsam mit anderen vom Verkauf bedrohten Projekten eine Genossenschaft zu gründen – und das Haus zu kaufen. Denn “die Gründung einer Genossenschaft war für uns die beste Möglichkeit, das Haus dem Markt langfristig zu entziehen und eine Rechtsform zu haben, die unseren Vorstellungen von basisdemokratischen Entscheidungs- und Aushandlungsprozessen am nächsten kommt.” Inzwischen ist die “Lause 10 & 11” ihrem Ziel ziemlich nahe gekommen. Aber noch ist der Kaufpreis nicht finanziert. Die “Lause” sucht dringend Menschen, die als investierende Genoss*innen Anteile erwerben.

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So lief die Online-Mitgliederversammlung der DIESE eG

Eine der wenigen Berliner Wohnungsgenossenschaften, die eine digitale Mitgliederversammlung mit Vorstandsentlastung, Neuwahl von zwei Aufsichtsräten sowie einer Satzungsänderung durchgeführt hat, ist die DIESE eG. Aufsichtsrat und Vorstand hatten sich für die Abstimmungssoftware der Fa. VOXR (https://voxr.org/de/) entschieden. Mit diesem Verfahren wird für jede*n registrierten Teilnehmer*in ein Zufallscode generiert und dadurch sichergestellt, dass Abstimmungen wirklich anonym stattfinden.

Damit sich die Kosten in Grenzen hielten, kaufte man nur die Softwarelizenz und organisierte die Administration der Abstimmung selbst. Dafür gründete sich eine kleine Projektgruppe mit technikaffinen Mitgliedern, die sich an zwei Wochenenden soweit einarbeiteten, dass sie das Abstimmungsverfahren sicher beherrschten.

65 der 300 Mitglieder hatten sich schließlich für die Mitgliederversammlung am 3. September angemeldet. Die Vorstellung und Diskussion der Tagesordnungspunkte fand als ZOOM-Konferenz statt. VOXR lief parallel und wurde nur für die Abstimmungen genutzt. Gab der Administrator eine Abstimmung frei, öffnete sich auf dem Handy der Mitglieder ein “Abstimmungszettel.” Das Endergebnis wurde in Echtzeit in ZOOM visualisiert.

Vorstandsmitglied Werner Landwehr zieht eine positive Bilanz: “Es ist nicht absehbar, wann Mitgliederversammlungen wieder als Präsenzveranstaltungen stattfinden können, und selbst wenn: Nach der Pandemie wird mehr online gemacht werden. Deswegen ist es für Genossenschaften wichtig, sich das Know-how anzueignen. Mitglieder, die nicht so viel Erfahrung mit der Technik haben, wurden schon vor der MV unterstützt, sodass sie teilnehmen konnten.”

Begeistert ist Landwehr von der Schnelligkeit: “Kein langwieriges Auszählen mehr, das Resultat ist sofort da.” Er kann sich darum vorstellen, auch bei Präsenzveranstaltungen die Abstimmungen über VOXR zu organisieren.

Die DIESE eG hat auf jeden Fall Nägel mit Köpfen gemacht und die Satzung dahingehend geändert, dass MVs auch dann noch digital stattfinden können, wenn die Pandemie-Ausnahmeregeln nicht mehr gelten.

1892: Wo bleibt die Geschlechtergerechtigkeit?

Zur Situation bei 1892 erreichte uns folgende Zuschrift:

“Zur Nachricht über die Wohnungsbaugenossenschaft 1892 eG möchte ich noch einen Aspekt anmerken, der leider in vielen Genossenschaftsinitiativen nicht für so wichtig erachtet wurde, auch nicht in der Genossenschaft von Unten, die immer Anderes zu tun gedachte, als sich auch in Wohnungsgenossenschaften für Geschlechtergerechtigkeit einzusetzen.

In der 1892 eG gibt es mittlerweile den dritten männlichen Vorstand. Auch der Aufsichtsratsvorsitzende ist männlich und die einzige Frau, die zur Wahl stand für einen Vorstandsposten, hatte in diesen verkrusteten Strukturen keine Chance. Ich hoffe, bei Genossenschafter*innen ist diese Thematik nicht nur Nebensache, sondern ein Grund, sich auch an den Aktionstagen im September 2020 für Geschlechtergerechtigkeit einzusetzen. Gerade in Wohnungsgenossenschaften böten sich so viele Möglichkeiten, neue humanere Modelle der Vereinbarkeit von Familie und Arbeit zu erproben, was in skandinavischen Ländern schon getan wird.

Es ist doch keine Kleinigkeit, wenn die Hälfte der Menschheit aus Führungsfunktionen regelmäßig ausgegrenzt wird, und dies geschieht nicht nur bei DAX-Konzernen, sondern gerade auch bei Wohnungsgenossenschaften. Dennoch, falls dieser Einwand kommen sollte: Es reicht nicht aus, nur Frau zu sein, es muss auch ein Bewusstsein für die großartige Idee von Genossenschaft vorhanden sein. Leider reproduzieren auch viele Frauen, wenn sie denn Führungspositionen erreichen, wieder alt hergebrachte Muster.

Ich hoffe, es ist auch eine Nachricht wert, dass Genossenschaften meiner Meinung nach auch in ihren Satzungen eine Frauenquote brauchen, da die Herren nicht bereit sind, freiwillig zu gehen.”

W. (Name der Red. bekannt)

Der Mietendeckel wirkt – auch bei 1892

Der Vorstand der Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 gehörte im letzten Jahr zu den lautesten Gegnern des Mietendeckels und hatte über seine Tochter Gilde Heimbau die Plakatkampagne der Marketinginitiative Genossenschaften e.V. (“die mit den Bauklötzchen”) mit angeschoben. Nun legte er in seiner Mitgliederzeitung eine erste interessante Bilanz des Mietendeckels vor: Für ca. 1200 Wohnungen mussten die Nutzungsentgelte gesenkt werden. Die finanzielle Belastung für die Bewohner*innen sank um rund 30.000 €/Monat. Wir zitieren: “Es fallen 5700 Wohnungen unter den Anwendungsbereich des MietenWoG. Bei 956 Wohnungen, die von Juli 2019 bis Februar 2020 eine Erhöhung der Dauernutzungsgebühr erhielten, wurden die Mieten reduziert, insgesamt um 21.568,96 € monatlich. (…) 257 Wohnungen (sind) von einer überhöhten Miete – der sogenannten “Wuchermiete” – betroffen, diese werden dann aktiv um insgesamt 9.370,53 €/Monat abgesenkt.”

(Quelle: 1892 aktuell).