MITGLIEDER VON BERLINER WOHNUNGSGENOSSENSCHAFTEN VERNETZEN SICH
Das Bundesjustizministerium hat im Juni 2025 einen Referentenentwurf zum Genossenschaftsgesetz vorgelegt. Dazu haben die Initiativen „Genossenschaft von unten“ aus Berlin, Dortmund und Hamburg eine gemeinsame Stellungnahme veröffentlicht. (mehr …)
Zum Tag der Genossenschaften am 5. Juli weisen verschiedene Initiativen auf die Bedeutung demokratischer Teilhabe in Wohnungsgenossenschaften hin. Dies reiht sich ein in das Motto, das die UN für das Internationale Jahr der Genossenschaften 2025 ausgegeben hat: „Genossenschaften: Treiber für inklusive und nachhaltige Lösungen für eine bessere Welt“
Mehr dazu in der PM_Tag-der-Genossenschaften des Mietervereins Hamburg und der Initiative „Genossenschaft von Unten“
Seit dem Frühsommer liegt der seit langem angekündigte Referentenwurf für ein “Gesetz zur Stärkung der genossenschaftlichen Rechtsform” vor. Der unter der Federführung von Bundesjustizminister Buschmann (FDP) erarbeitete Gesetzentwurf verspricht eine Stärkung der Genossenschaft. Er setzt den Schwerpunkt auf Digitalisierung, Beschleunigung und Entbürokratisierung. Die GENOSSENSCHAFTER*INNEN haben in einer Stellungnahme für die Bundestagsfraktionen das Anliegen begrüßt, die Rahmenbedingungen für gemeinwohlorientiertes Wirtschaften zu verbessern. Aber der Entwurf werde diesem Anspruch nur teilweise gerecht. „Problematisch ist aus unserer Sicht vor allem, dass er keine Präzisierung des Genossenschaftsbegriffs vornimmt und damit renditeorientierten Anleger*innen weiterhin Möglichkeiten des Missbrauchs der Rechtsform „Genossenschaft“ bietet.“
Die Stellungnahme der GENOSSENSCHAFTER*INNEN im Wortlaut: Hier
Der Referententwurf: Hier
Am 6. Juni legte das Bundeskabinett endlich einen ersten Gesetzentwurf zur Neuen Wohngemeinnützigkeit vor. Die großen Hoffnungen auf Schaffung eines regulierten Wohnungsmarktes, die mit der entsprechenden Vereinbarung im Koalitationsvertrag von SPD/Grüne/FDP geweckt worden waren, wurden aber noch nicht einmal ansatzweise erfüllt. Vorgelegt wurde „eine Minilösung“, die „völlig an den Zielen der Koalitionsvereinbarung“ vorbeigeht. Das schreibt Jan Kuhnert, der für den Mieterbund das Konzept „Neue Wohngemeinnützigkeit“ verfasste, in einem Gastbeitrag für DIE GENOSSENSCHAFTER*INNEN. Seine Schlussfolgerung: „Offenkundig muss weiterhin massiv politischer Druck entfaltet werden, um einen ernstzunehmenden Ansatz für die dramatischen Probleme auf dem Wohnungsmarkt zu bekommen.“
Jan Kuhnerts Kritik im Detail: Hier
Mit dem vom Kabinett beschlossenen Gesetzentwurf wird nur eine Mini-Lösung der Wohngemeinnützigkeit angeboten. Sie wird voraussichtlich nur für bisher schon gemeinnützig tätige Wohnungsvermieter gelten, es wird von 105 hierfür geeigneten sozialen Unternehmen, Vereinen und gemeinnützigen Stiftungen gesprochen und ca. 100.000 betroffenen Personen mit geringem Einkommen könnten hiervon profitieren.
Auch wenn der Vorschlag einige Erleichterungen für bereits bestehende gemeinnützige Wohnungsanbieter bringt, geht er völlig an den Zielen der Koalitionsvereinbarung vorbei. Die Wohngemeinnützigkeit sollte „eine neue Dynamik in den Bau und die dauerhafte Sozialbindung bezahlbaren Wohnraums erzeugen“. Dies wird aber mit einer auf die Zielgruppe der Mildtätigkeit nach § 53, auch bei erhöhten Einkommensgrenzen, nur mit einer Steuerbefreiung und ohne die in der Koalitionsvereinbarung ebenfalls vereinbarten „Investitionszulagen“ nicht gelingen.
Also wird damit nicht, wie Bundesministerin Geywitz behauptet, neben dem geförderten Wohnungsbau „eine weitere starke Säule für mehr bezahlbaren Wohnraum in unserem Land“ entstehen!
Bundesfinanzminister Lindner hat nun kürzlich nachträglich erklärt, dass die Förderung durch Investitionszuschüsse in der Koalition „nicht geeint“ und angesichts der Haushaltslage auch nicht finanzierbar sei.
Selbst für diese Nischenlösung einer Gemeinnützigkeit sind noch viele Umsetzungsfragen offen. Dazu nachfolgend eine Darstellung der wesentlichen Regelungen und einiger Klärungspunkte.
Der Gesetzentwurf enthält – offenkundig nach Intervention vom BMSWB – gegenüber dem Referentenentwurf vom 08.05.24 einige wichtige Änderungen:
1. Die NWG wird nun in die Zwecke der Gemeinnützigkeit (§ 52 AO) und nicht mehr allein in die Mildtätigkeit (§ 53) eingegliedert. Damit ist die Vermietung an Haushalte, die nach Einzug Einkommenssteigerungen haben, widerspruchsfreier als in der Mildtätigkeitsregelung lösbar.
Aber: Weiterhin besteht die Einschränkung der Tätigkeit der gemeinnützigen Körperschaft auf die Mildtätigkeit für bedürftige Personen nach § 53 Nr. 2 AO, nur dass höhere Einkommensgrenzen erlaubt werden.
2. Die gesetzliche Festlegung einer Einkommensgrenze beim Abschluss des Mietvertrags wird erhöht. Statt der Regelung in § 53 AO Nr. 2 („Bezüge nicht höher … als das Vierfache des Regelsatzes der Sozialhilfe im Sinne des § 28 des Zwölften Buches Sozialgesetzbuch“) wird nun ein um 25 % erhöhter Grenzsatz („das Fünffache des Regelsatzes der Sozialhilfe“) vorgegeben. Auch dies machte wohl die Ausgliederung aus dem § 53 Mildtätigkeit erforderlich. Begründung: „Dadurch sollen rund 60 Prozent der Haushalte und damit auch die Haushaltseinkommensgruppen, die von der steigenden Mietpreisentwicklung am stärksten betroffen sind, erreicht werden.“ Dies soll auch gegen „einseitige Belegungsstrukturen“ helfen.
Es bleibt bei der Neueinführung aus dem Referentenentwurf, dass diese „Bedürftigkeit“ des Einkommens nur zu Beginn des Mietverhältnisses überprüft werden muss. Offenkundig musste dies von den gemeinnützigen Trägern bisher regelmäßig nachgewiesen werden; eine entsprechende Darstellung der Entlastung findet sich in der Begründung.
3. Zitat aus der Begründung: „Soweit eine steuerbegünstigte Körperschaft Wohnraum nicht vergünstigt oder nicht an eine begünstigte Person überlässt, dient diese nicht mehr der ideellen Zweckverwirklichung. Diese Tätigkeit ist nach Maßgabe der allgemeinen Grundsätze als steuerfreie Vermögensverwaltung einzuordnen. Dies führt regelmäßig nicht zum Verlust der Gemeinnützigkeit.“ Klar ist, dass die Erst- und Wiedervermietung an den Kreis der Berechtigten erfolgen muss, unklar ist die Folgewirkung, wenn die Einkommensgrenzen überschritten werden. Hier ist die Begründung so zu verstehen, dass eine – ggf. wohnungsbezogene – Versteuerungspflicht nicht eintreten soll.
Eine noch offene Frage ist, ob ein Wohnungsunternehmen die Steuerbefreiung nach § 52 (2) Nr. 27 (neu) auch dann beantragen kann, wenn bestehende Mietverträge ohne Einhaltung der Einkommensgrenzen fortgeführt werden, jedoch alle künftigen Vermietungen nur noch an diese begünstigten Personen erfolgen.
4. Ebenfalls bleibt unklar, ob die Begründungsformulierung „oder“ (Wohnraum nicht vergünstigt oder nicht an eine begünstigte Person überlässt) auch bedeutet, dass ein Wohnungsunternehmen nach § 53 Nr. 27 steuerbefreit sein kann, wenn es „nur“ den Wohnraum „vergünstigt“ vermietet.
Der Gesetzentwurf verzichtet auf eine Festlegung, welcher Abstand zu den Marktmieten eingehalten werden muss. Sie solle aber „dauerhaft unter der marktüblichen Miete angesetzt werden“. Diese Unterschreitung solle nur bei Mietvertragsbeginn und bei Mieterhöhungen überprüft werden.
5. Da der Abstand der gemeinnützigen Mieten von der Marktmiete nicht definiert werden soll, wäre eigentlich gleichzeitig auch die steuerliche Bestrafung von VermieterInnen abzuschaffen, die deutlich unterhalb der Marktmiete vermieten. Laut Finanzamt müsse mindestens 50 % der Marktmiete genommen werden, sonst würde fehlende Gewinnerzielungsabsicht unterstellt und eine Steuerhinterziehung angenommen (Beispiel in Hannoversche Allgemeine vom 5.6.24 S. 16).
6. Es wird faktisch eine neue Definition einer Kostenmiete in der Begründung eingeführt: „Es reicht aber auch aus, wenn die jeweilige Wohnung zu einem Mietzins vermietet wird, der nur die tatsächlichen Aufwendungen einschließlich der regulären Absetzung für Abnutzung deckt und keinen Gewinnaufschlag enthält.“
Zu klärende Frage: Kann dies bedeuten, dass auch oberhalb der Marktmiete vermietet werden könnte, wenn dies im Einzelnen z. B. bei Neubauten nach dieser Beschreibung nachgewiesen würde?
7. Da bei Immobilien aus den Bewirtschaftungsüberschüssen bisher keine mehrjährigen Rücklagen für größere Instandsetzungsmaßnahmen gebildet werden dürfen [zeitnahe Mittelverwendung nach § 55 (1) 5], wird nun § 62 AO entsprechend mit den Worten „nach dem Stand der Planung zum Zeitpunkt der Rücklagenbildung“ erweitert. Laut Begründung soll die Rücklage „aus der ex-ante Perspektive“ gebildet werden können, um „langfristigere und mittelintensive gemeinnützige Vorhaben“ zu ermöglichen. Dies ermögliche auch nachträgliche Änderungen der Rücklagenbildung.
8. Für bereits bestehende Wohnungsunternehmen stellt sich beim Wechsel in die Steuerbefreiung das Problem der Aufdeckung stiller Reserven. Die ggf. dadurch erforderlichen Steuernachzahlungen sind in der Regel nicht leistbar und verhindern somit die Beantragung der Steuerbefreiung nach § 53 Nr. 27, sofern es sich um größeren älteren Wohnungsbestand handelt. Hier bietet der Gesetzentwurf keine Hilfestellung.
*Jan Kuhnert ist Vorsitzender des Vereins zu Förderung des Genossenschaftsgedankens. Er war Mitinitiator des Berliner Mietenvolksentscheids und von 2016 bis 2021 Vorstand der als Folge des Volksentscheids geschaffenen „Wohnraumversorgung Berlin – Anstalt öffentlichen Rechts“. Er ist Autor des Konzepts „Neue Wohngemeinnützigkeit“ , das der Mieterbund Deutschland Ende 2022 vorlegte. Darin wird die Schaffung eines regulierten Wohnungssektors mit bezahlbaren Mieten auch für die unteren Einkommensschichten gefordert.
Anhang: Bestehende Regelungen der AO sowie
Auszug Artikel 13 mit Begründung aus Gesetzentwurf Jahressteuergesetz 2024 (Kabinettsbeschluss 05.06.24): PDF HIER
Statement der GENOSSENSCHAFTER*INNEN auf dem Treffen mit dem Landesvorstand der LINKEN am 30.4.24
Wir sind von der Genossenschaftsidee überzeugt, weil Genossenschaften
• eine nichtstaatliche, demokratische Form des Kollektiveigentums sind
• starke Gemeinschaften entwickeln und Vereinzelung entgegenwirken (im Unterschied zu LWU)
• Selbstverwaltung und sicheres Wohnen bieten
• ein wichtiger Garant einer solidarischen Stadtgesellschaft waren und sind
• im Unterschied zu LWU einen guten Rahmen zum Ausprobieren neuer Wohnformen usw. bieten.
Wir haben uns vor einigen Jahren gegründet, weil wir diese Werte stärken und stärker sichtbar machen wollen. Dabei thematisieren wir auch Defizite in den realexistierenden Genossenschaften. Die neoliberale Politik der letzten 30 Jahre hat auch die Werte der Genossenschaft arg in Mitleidenschaft gezogen.
D.h. wir unterstützen alles,
• was die innergenossenschaftliche Demokratie stärkt
• was das solidarische Handeln der Genossenschaften gegenüber den eigenen Mitgliedern und der Stadtgesellschaft fördert
• was dazu beiträgt, Wohnungen dem finanzialisierten Wohnungsmarkt zu entziehen und wieder zu einer gemeinwirtschaftlichen Wohnungswirtschaft zurückzukehren.
Die Positionen der LINKEN für eine soziale Wohnungspolitik decken das weitgehend ab. Zu kurz kommt uns in der Politik der LINKEN jedoch die Förderung demokratischer/selbstverwalteter Strukturen im Wohnungswesen.
Anzuerkennen ist, dass die LINKE in den vergangenen Jahren auch die Genossenschaften stärker in den Blick nimmt. Aber nach wie vor setzt sie bei der Lösung der Wohnungskrise fast ausschließlich auf die LWU. Hier ist eine deutliche Korrektur notwendig. Die Genossenschaften müssen nicht nur förderpolitisch den LWU gleichgestellt werden, sondern auch in Diskurs und politischem Programm stärker als gleichberechtigter Teil der Lösung der Wohnungskrise und wichtiger Akteur in der Transformation des Wohnungsmarktes dargestellt werden. Selbstverständlich heißt das dann umgekehrt, dass auch die Genossenschaften die staatlichen Auflagen (Belegungsrecht, Erbpacht) akzeptieren müssen.
Bisher fehlt ein geschlossenes programmatisches und förderpolitisches Konzept, das deutlich aufzeigt, welche Rolle die LINKE den Genossenschaften bei der Transformation des Wohnungsmarktes gibt und konkretisiert, mit welchen Instrumenten sie diesen Prozess fördern wird. Wir sind gerne bereit, dabei mitzuwirken.
„Neue Wohngemeinnützigkeit: Was sagen die Genossenschaften?“ fragte der Mieterverein im August. In zwei Interviews kommen Ulf Heitmann, Sprecher des Bündnisses junger Genossenschaften und Vorstand bei der Genossenschaft Bremer Höhe eG in Prenzlauer Berg, sowie Günter Piening von den GENOSSENSCHAFTER*INNEN zu Wort. Wir dokumentieren das Interview in Auszügen. (mehr …)
Am 14. Juni 2023 hat das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen nun nach mehreren Anläufen Eckpunkte für eine neue Wohngemeinnützigkeit vorgelegt (hier). Wie viele andere Verbände und Initiativen haben auch die Genossenschafter*innen in einer Pressemitteilung die Eckpunkte als vollkommen unzureichend kritisiert. Die Stellungnahme im Wortlaut:
„Diese dürftigen Eckpunkte zeigen die Uneinigkeit in der Bundesregierung in der Wohnungspolitik – dauerhaft bezahlbares Wohnen hat leider keine Priorität. Statt einen Rahmen für einen Gesetzentwurf zu liefern, wie gemeinnütziges Wohnen gefördert werden soll, werden Eckpünktchen vorgestellt, die dann auch noch unter Finanzierungvorbehalt gestellt werden.
Zu begrüßen ist, dass die Bundesregierung mit dem Papier offiziell anerkennt, dass ein gemeinnütziger Sektor geschaffen werden muss, in dem die Rendite nicht die allein bestimmende Kraft ist. Mietpreissteigerungen und Verdrängung zerstören Existenzen und gefährden den sozialen Zusammenhalt. Wirtschaftliche Profite und Immobilienspekulation schaden allen. Dem Markt einen Teil des Wohnens durch ein Wohngemeinnützigkeitsgesetz zu entziehen, ist notwendig, um dauerhaft bezahlbare Mieten und ein selbstbestimmtes Wohnen zu gewährleisten.
Für Genossenschaften ist die Neue Wohngemeinnützigkeit die Wiederbelebung einer bewährten Idee. Die Grundsätze der Genossenschaftsbewegung – Selbstverwaltung, demokratische Mitbestimmung, bezahlbarer Wohnraum – entsprechen den alten Prinzipien der Wohngemeinnützigkeit. Sie müssen auch Teil einer Neuen Gemeinnützigkeit sein.
Die GENOSSENSCHAFTER*INNEN werden sich darum gemeinsam mit der Mieter*innenbewegung, den Gewerkschaften und den sozialen Verbänden dafür einsetzen, dass nach Vorlage der Eckpunkte schnell ein Gesetzentwurf entsteht, der den Namen „Neue Wohngemeinnützigkeit“ wirklich verdient, und dass dieses Vorhaben auch mit den notwendigen finanziellen Mitteln ausgestattet wird.
Genossenschaften stehen für eine Wohnungspolitik für die Menschen, die bezahlbaren Wohnraum brauchen; für Selbstbestimmung und Mitwirkung bei wirtschaftlichen Entscheidungen; für einen Wohnungsmarkt, der sich nach den Bedürfnissen der Menschen richtet und nicht den Regeln der Profitmaximierung folgt. Die Neue Wohngemeinnützigkeit ist dafür ein entscheidender Schlüssel.“
Die Mietentwicklung gerade in den Ballungsgebieten ist dramatisch, das im Koalitionsvertrag angekündigte Wohngemeinnützigkeitsgesetz darum überfällig. Für Genossenschaften ist die Neue Wohngemeinnützigkeit die Wiederbelebung einer bewährten Idee. Die Grundsätze der Genossenschaftsbewegung – Selbstverwaltung, demokratische Mitbestimmung, bezahlbarer Wohnraum – entsprechen den alten Prinzipien der Wohngemeinnützigkeit. Darum unterstützen die Genossenschafter*innen aktiv die Bewegung für eine neue Wohngemeinnützigkeit. (Foto: R. Anasch/unsplash)
Unsere Stellungnahme zu den Eckpunkten vom 14. Juni: Hier
Weitere Stellungnahmen des Netzwerks Wohngemeinnützigkeit: Hier
Der Ver- und Aufkauf von Häusern und Wohnungen und die Umwandlung dieser in Eigentumswohnungen ist ein durchgängig präsentes Thema für die Berliner Mietenbewegung und einer der Hauptgründe für die Verdrängung von Mieter:innen aus ihrem Zuhause und den Aufbruch von städtischen Strukturen. Größtenteils besteht diese Diskussion auf dem freien Immobilienmarkt. Doch wie sieht es mit der Umwandlung in Eigentum bei Genossenschaften aus? Das hat die „Initiative der 200 Häuser“ den Recherchedienst des Initiativenforums Stadtpolitik Berlin gefragt: hier