Hier können wir sammeln und diskutieren – diese Seite ist für admins zugänglich.

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Genossenschaften in Zeiten der Pandemie:

Alle Macht den Aufsichtsräten?

Mitglieder- und Vertreter*innen- Versammlungen (im folgenden M/V-Vs) werden abgesagt, Aufsichtsräte bekommen Kompetenzen, die bisher den Mitgliedern vorbehalten waren, Vorstände und Aufsichtsräte können auch ohne Wahl über ihre Amtszeit hinaus im Amt bleiben – Wird die Pandemie zum Totengräber der Restbestände von genossenschaftlicher Demokratie? Wir geben einen Überblick über die Situation und fragen, welche Versammlungs-Möglichkeiten es gibt und wie Genossenschafter*innen aktiv werden können.

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Nachgerechnet: 1892 und ihre Klagen über die Wirkungen des Mietendeckels

Die Adresse Knobelsdorff-Str. 96 ist so etwas wie das Headquarter der Bewegung gegen den Mietendeckel. Dort residiert die „Initiative Wohnungsgenossenschaften“ (die mit dem Bauklötzchen-Logo), die im letzten Jahr die Litfaßsäulenkampagne gegen den Mietendeckel organisierte. Dort ist auch die „Gilde Heimbau“ zu Hause, eine 100%ige Tochter von 1892, die u.a. die Mitgliederzeitungen produziert, in denen das Kampagnenmaterial der „Klötzcheninitiative“ abgedruckt wird, und schließlich die Geschäftsstelle der Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 eG, mit knapp 7000 Wohnungen eine der Großen in Berlin.

Ein Gang durch die hauseigene Mitgliederzeitung “1892 aktuell” zeigt, wie der Vorstand von 1892 im Jahr 2019 alle Register gezogen hat, um Stimmung gegen den Mietendeckel zu machen. Eine Kostprobe:

Ein Mietendeckel, warnt 1892, schade allen, “die…

(Auszug aus 1892 aktuell 2/19)

1892-Vorstand Dirk Lönnecker (gleichzeitig Geschäftsführer der Gilde Heimbau) wandte sich in einem persönlichen Kommentar noch einmal besonders an die älteren Genoss*innen: Man habe im Frühjahr “Überlegungen angestellt, ob wir nicht für unsere älteren Mitglieder einen weiteren Bonus einführen könnten.” Diese Möglichkeit des Einfrierens des Nutzungsentgeltes sei wegen des Mietendeckels erst einmal gestrichen (ebda.).

Kräftige Gewinne, fette Rücklagen…

Was ist dran an den Klagen von 1892 (und anderen Genossenschaften), dass der Mietendeckel sie handlungsunfähig macht? Wir haben uns die Bilanzen der letzten Jahre angeschaut.

1892 ist ein recht gut verdienendes Unternehmen. Die Gewinnentwicklung in der Genossenschaft in den letzten Jahren zeigt die folgende Grafik:

Jahresüberschuss in Tsd. € (Quelle: Geschäftsberichte)

In den letzten 7 Jahren hat die 1892 einen Gesamt-Überschuss von knapp 40 Millionen Euro erwirtschaftet.

Ein großer Batzen davon wurde nicht ausgegeben, sondern ging in die Aufstockung der Rücklagen. Dabei ist zu unterscheiden zwischen den gesetzlichen Rücklagen (eine verpflichtende Risikovorsorge) und anderen, freiwilligen Rücklagen etwa für besondere Ausgaben. Ende 2019 lagen die akkumulierten Rücklagen bei 59,1 Mio. Euro. Nicht einmal die Hälfte davon – 25,95 Mio. Euro (43%) – waren gesetzliche Pflichtrücklagen.

Und noch eine interessante Zahl: 1892 weist unter ihren Aktiva beim Umlaufvermögen unter flüssige Mittel bei ‘Kassenbestand, Postbankguthaben und Guthaben bei Kreditinstituten’ mehr als 13,5 Mio. Euro aus.

Im Klartext: Die Genossenschaft schwimmt im Geld, das sie seit Jahren weder ausgibt noch den Genoss*innen zurückgibt.

… aber steigende Nutzungsentgelte

Trotz dieser Überschüsse, zu denen u.a. die sinkende Zinslast beigetragen hat, erhöhte 1892 jährlich die Nutzungsentgelte:

Durchschnittliches Nettokalt-Nutzungsentgelt/qm € (Quelle: 1892 Geschäftsberichte)

Seit 2013 stieg das durchschnittliche Nutzungsentgelt jedes Jahr um ca. 2%: von 5,44 € auf 6,11 €.

Inzwischen ist ein Niveau erreicht, das die Grenzwertregelung des Mietendeckels ins Spiel bringt.

Nach Unternehmensangaben musste in 2020 das Nutzungsentgelt für 1.222 Wohnungen wegen des Mietendeckels gesenkt werden – darin enthalten sind 257, die in den Bereich der sogenannten Wuchermiete fallen (20% und mehr über dem Grenzwert). Insgesamt sparten die Bewohner*innen ca. 31.000 € monatlich (alle Angaben: 1892 aktuell, 1-20).

Mieten, die unterhalb der “Wuchermiete”, aber über dem entsprechenden Mietendeckelwert liegen, müssen bei einer Neuvermietung abgesenkt werden. “Im Falle von Wohnungskündigungen “, spekuliert vor diesem Hintergrund die Genossenschaft, “müssten wir im Zuge der Neuvermietung bei 2185 Wohnungen die Mieten absenken, insgesamt könnten damit Mindereinnahmen von 85.652,02 € im Monat auf die Genossenschaft zukommen.” (ebda.) Nur zur Erinnerung: 1892 hat ca. 7000 Wohnungen. D.h. damit diese Zahl erreicht wird, müsste mehr als ein Viertel der Bewohner*innen die Wohnung aufgeben – das wäre wohl genossenschaftlicher Weltrekord!

Mietendeckel = Korrektur hoher Nutzungsentgelte

Wie dem auch sei: Selbst wenn das Wohnen bei 1892 so unattraktiv ist, dass die Genoss*innen scharenweise ausziehen, wird die Mehrbelastung 1 – 1,5 Mio. €/Jahr kaum überschreiten. Der auf 5 Jahre befristete Mietendeckel dürfte die Genossenschaft also ca. 5 – 7 Mio. Euro kosten – Geld, wohlgemerkt, das an die Wohnenden zurückfließt, denn es sind ihre Nutzungsentgelte, die jährlich trotz großer Überschüsse immer wieder erhöht wurden. Bei diesen gehorteten Millionen ist das ein lächerlicher Betrag, wegen dem keine Investition ausfallen muss. Allein die flüssigen Mittel reichen aus, um zehn Jahre Mietendeckel zu finanzieren.

Dass bei 1892 die goldenen Jahresüberschusszeiten aber auch mit dem Mietendeckel nicht vorbei sind, wurde letztendlich deutlich bei der Vorlage des Geschäftsberichtes 2019. Dort heißt es: “Die aktuelle Mittelfristplanung weist weiterhin positive Jahresergebnisse aus; der kumulierte Jahresüberschuss der Jahre 2020 bis 2024 liegt bei 9,5 Mio. €. Die erwarteten Auswirkungen des Mietendeckel-Gesetzes haben wir in unseren Unternehmensplanungen berücksichtigt.” (Geschäftsbericht 2019, S.25).

 

In eigener Sache

Die positiven Rückmeldungen auf unsere Webseite und den Newsletter bestärken uns, dass wir auf dem richtigen Weg sind. Wir wollen in Zukunft auch die sozialen Medien  stärker nutzen, um unsere Positionen und Aktionen bekannt zu machen. Wer hat Lust, diesen Teil der Redaktionsarbeit zu betreuen? Interessiert? Dann bitte mail an: info@genossenschafter*innen.de

 


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Der Alternative Genossenschaftstag ist zu Ende-

die Vernetzung der Mitglieder geht weiter

Demokratisierung der Wohnungsgenossenschaften und mehr Engagement in der Wohnraumversorgung für Menschen mit geringen Chancen auf dem Wohnungsmarkt – das waren die großen Themen des ALTERNATIVEN GENOSSENSCHAFTSTAGES am 25. und 26. September. Eine Online-Podiumsdiskussion und vier Workshops gaben wichtige Hinweise und Anregungen für die weitere Vernetzung der Genossenschafter*innnen.

Der Alternative Genossenschaftstag ist zu Ende, der Vernetzungsprozess der Mitglieder geht weiter. Hier finden Sie alle Informationen:

 

Mietendeckel: Jetzt wird abgesenkt!

Am 23. November tritt die nächste Stufe des Mietendeckels in Kraft:  Vermieter*innen müssen auch in laufenden Mietverhältnissen von sich aus die Mieten reduzieren, wenn diese die festgeschriebenen Obergrenzen um mehr als 20 Prozent überschreiten. Es ist unklar, ob alle Genossenschaften dieser Verpflichtung nachkommen. Wenn Zweifel bestehen, sollten Nutzer*innen  jetzt prüfen, ob sie einen Anspruch auf Senkung der Nutzungentgelte haben. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen bietet auf ihren Seiten neben vielen nützlichen Informationen auch einen Mietendeckelrechner an, mit dem jede*r sein Nutzungsentgelt überprüfen kann.

WIE WEITER?- Ein paar Stichworte zur Diskussion

Hilde und Günter haben eine Bestandsaufnahme und ein paar Ideen für die Weiterarbeit zusammengetragen. Das Papier könnte als Diskussionsgrundlage für den 20.10. dienen. Bitte zum Ergänzen und Erweitern die Kommentarfunktion nutzen oder eigenen Beitrag einstellen. ZUM BEITRAG

Mehr Möglichkeiten für Genossenschaften beim Vorkaufsrecht

Genossenschaften sollen bessere Bedingungen für den Kauf von Häusern bekommen, für die das Vorkaufsrecht geltend gemacht wurde. Florian Schmidt, Baustadtrat von Friedrichshain-Kreuzberg, kündigte an, dazu demnächst Gespräche mit Genossenschaften, Bezirken und dem Senat aufzunehmen.

“Genossenschaft statt Aktiengesellschaft” – Protest eines Mieters der vom Verkauf bedrohten Häuser auf der Mietendemo am 20.6.

Hintergrund sind die Erfahrungen, die mit dem geplanten Verkauf von 23 Häusern an die Deutsche Wohnen AG gemacht wurden. Um den Verkauf für die 16 Häuser abzuwenden, die im Milieuschutzgebiet liegen, hatten drei Bezirke das Vorkaufsrecht geltend gemacht. Schmidt: “Wir haben ein Gewitter an Solidarität und Unterstützung erlebt. Die Mieter*innen haben sich für das Vorkaufsrecht eingesetzt und viele Genossenschaften waren interessiert, Häuser zu übernehmen. Am Ende haben drei Genossenschaften für den Erwerb mehrerer Häuser zur Verfügung gestanden. Doch wir haben auch gemerkt, dass wir die Verfahren für genossenschaftlichen Erwerb noch verbessern müssen. Daher werden wir eine Auswertung der Ereignisse vornehmen und Bezirke, Senat und Genossenschaften zu einem Treffen einladen, um über notwendige Rahmenbedingungen zu sprechen.”

Letztendlich hat die DW die 23 Häuser doch bekommen. Die Drohung mit dem Kauf der Häuser durch Genossenschaften und die WBM führte aber immerhin dazu, dass der inzwischen in den DAX aufgestiegene Aktienkonzern eine weitreichende Abwendungsvereinbarung unterschrieb, mit der das Unternehmen für die Dauer von 20 Jahren auf die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verzichtet. Auch darf die DW nur solche energetischen Modernisierungen durchführen, zu denen sie gesetzlich verpflichtet ist oder die vom Bezirk allgemein durch Richtlinien zugelassen werden. Diese Vereinbarung ist im Falle eines Weiterverkaufs auch von dem Rechtsnachfolger einzuhalten.

Die Mieter*innen der Häuser, die mit vielen kreativen Aktionen für den Kauf der Häuser durch Genossenschaften und städtische Wohnungsgesellschaften gekämpft haben, sind nicht wirklich glücklich: „Wir wissen, dass die Abwendungsvereinbarung 16 Häusern eine relative Sicherheit gewähren kann“, heißt es in einer Erklärung. Doch das politische Ziel, „mit der Kommunalisierung der Häuser den Weg zu ebnen, um den Immobilienspekulanten künftig den Anreiz des Ankaufs in Berlin zu nehmen“, konnte nicht erreicht werden.
(Quelle: Pressemitteilung des Bezirks v. 10.7. : HIER)


Zum Vorkaufsrecht hat der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg ein Informationsblatt in 6 Sprachen veröffentlicht: Hier