Kategorie: Zur_Diskussion

Das Titelbild der neuen Ausgabe des „Mieterechos“ zeigt einen sonnenumstrahlten, freundlichen Möckernkiez. Im Blatt selbst aber geht es sehr unfreundlich zur Sache. Sind Genossenschaften gemeinwohlorientiert und sollen sie gefördert werden, fragt die Berliner Mietergemeinschaft, und kommt zu dem klaren Ergebnis: Nein.

Die Autor*innen führen im wesentlichen vier Gründe an, um ihre Thesen zu belegen:
1. Genossenschaften sind nach dem Gesetz den Interessen der Mitglieder verpflichtet, nicht dem Gemeinwohl.
2. Die sozialen Barrieren in den neuen Genossenschaften sind sehr hoch, die Nutzungsentgelte liegen zwar unter den Mieten auf dem freien Wohnungsmarkt, aber die Eigenanteile, die die Mitglieder aufbringen müssen, liegen durchweg über 400€/qm. Geringverdienende haben keine Chance.
3. Die Genossenschaften sind mit Fördermitteln in den letzten Jahren aufgepäppelt worden, ohne eine entsprechende Gegenleistung für das Gemeinwohl/die soziale Wohnungsversorgung zu bringen.
4. Die Genossenschaften schütten lieber Gewinne aus und hübschen ihre Anlagen auf, statt in den notwendigen Neubau zu investieren.

Fazit des Mieterechos: Bei dem aktuellen „Hype“ um die Genossenschaften handelt es sich um nichts anderes als grüne Klientelpolitik.

Was ist von den Argumenten zu halten?

1. Genossenschaftsbauten gehören keinem Investor, sondern der Gesamtheit der Mitglieder. Sie sind nicht auf die Erzielung eines möglichst hohen Gewinns ausgerichtet, das bedeutet aber in der Tat nicht, dass sie von vornherein Teil der Gemeinwohlökonomie sind. Zweck der Genossenschaften, so bestimmt es das deutsche Genossenschaftsgesetz, ist die Förderung der Mitglieder – und nicht die Förderung einer – undefinierten – Allgemeinheit.
Wenn in den letzten Jahren (Wohnungs-)Genossenschaften stärker als Teil der Gemeinwohlökonomie wahrgenommen werden, dann sind dafür zwei Entwicklungen maßgeblich verantwortlich:
– Die Verwerfungen des Immobilienmarktes v.a. in den Großstädten, die insbesondere bei den Neuverträgen zu explodierenden Mieten und zur Verdrängung von Mietergruppen bis hin in die Mittelschicht führen, haben grundsätzliche Fragen der Funktionsweise eines privatkapitalistisch organisierten Wohnungsmarktes aufgeworfen. Das Sichtbarwerden der Folgen einer weitgehend ungehemmten Marktorientierung hat die Suche nach Alternativen forciert.
– Idee und Praxis des Genossenschaftswesens als „Dritter Weg“ gewinnen vor diesem Hintergrund eine neue Bedeutung. Die ursprünglichen Grundwerte der Genossenschaften – Solidarität, Selbsthilfe und Selbstverwaltung sowie Verantwortung gegenüber Umwelt und Gesellschaft – werden bei vielen Menschen (nicht nur Genossenschaftsmitgliedern) wieder stärker präsent. Diese Renaissance des Genossenschaftsgedankens ist in vielen Bereichen zu beobachten – lokales Geld, Sozial- und Gesundheitswesen, Energie und Wasser, lokal-regionale Versorgung mit guten Lebensmitteln, neue Wohnformen usw.
Gerade neue Genossenschaften fühlen sich diesen Zielen verpflichtet und haben die Werte der Gemeinwohlökonomie – Zugang, Selbstverwaltung, Solidarität, ökologische Nachhaltigkeit, Gleichheitsrechte – in ihre Gründungsstatuten eingeschrieben. Aber auch in den Altgenossenschaften werden die Rufe nach der Wiederbelebung dieser Genossenschaftswerte lauter.

2. Miete und soziale Barrieren: Während die Nutzungsentgelte in den Altgenossenschaften meist noch deutlich unter dem Marktniveau liegen, sind genossenschaftliche Neubauwohnungen nur mit Entgelten zu haben, die sich knapp unterhalb der Neubaumieten im freifinanzierten Wohnungsmarkt bewegen. Dieses hat in den neuen Genossenschaften zu einer deutlichen „Mittelschichtsorientierung“ geführt. Hier sollten aber Ursache und Wirkung nicht verwechselt werden. Während die städtischen Wohnungsgesellschaften in den letzten Jahren durch Anhebung des Kapitalstocks um mehrere 100 Mio. Euro,  durch Grundstücke und direkte Subventionen in die Lage versetzt wurden, preisgünstig zu bauen und zu vermieten, mussten die meisten Genossenschaften sich über den Kapitalmarkt selbst finanzieren. Die Möckernkiez eG am Gleisdreieck-Park, die mit Nutzungsentgelten von 11€ im Durchschnitt und einem Anteil von 900€/qm in einem Beitrag im Mieterecho als Negativbeispiel herhalten muss, musste sich ohne jeden städtischen Zuschuss finanzieren. Die einzige Förderung war eine KfW-Förderung aufgrund des Energieeffizienzstandards, die jedem Bauherren zugestanden hätte. Dass bei einer Vollfinanzierung über den Kapitalmarkt keine „Sozialmieten“ zu erreichen sind, braucht keine große Rechenleistung.

3. Insofern ist es einfach falsch, dass die Genossenschaften mit Fördermitteln aufgepäppelt worden sind. Erst in den letzten Jahren hat es eine kleine Änderung der städtischen Politik gegeben, die auch schon erste Wirkung zeigt. So sind durch die Kombination mehrerer Fördermöglichkeiten – städtische Mittel, Stiftungsgelder, Solidarfonds – in einigen neuen Genossenschaften große Wohnungsanteile zu Preisen zu haben, die auch das Mieterecho für akzeptabel halten würde.

4. Diese Mittel gibt es auch nicht zum Nulltarif, sondern sind an WBS-Belegungsrechte gebunden. Grundstücke werden i.d.R. in Erbbaupacht vergeben. Aber, und hier legt das Mieterecho zu Recht den Finger in die Wunde: Diese Mittel werden von den Genossenschaften kaum abgerufen. Manche Gründe sind nachvollziehbar. So ist es gerade für neue Genossenschaften kaum möglich, ohne Absicherung durch ein Grundstück an die notwendigen Bank-Kredite heranzukommen. Hier wären Bürgschaftsmodelle notwendig, um Erbbau praktikabel zu machen. Andererseits haben gerade die Altgenossenschaften in den letzten Jahren fette Finanzpolster angesetzt, die einen Neubau zu den Bedingungen der Senatsförderung auch in großem Umfang möglich machen würde. Wie sich auch in den Auseinandersetzungen um den Mietendeckel gezeigt hat, lehnen die meisten Genossenschaftsvorstände jede Förderung, die mit staatlichen Vorgaben wie Erbaurecht und WBS-Quoten verbunden ist, mit der Begründung ab, dieses sei ein ungebührlicher Eingriff in ihre Rechte. Ohne Förderung aber sind sie nicht in der Lage, Neubauwohnungen zu akzeptablen Preisen anzubieten. Auch genossenschaftsinterne Solidarmodelle, in denen Besserverdienende kollektiv eine Wohnung subventionieren, werden daran grundsätzlich nichts ändern.

Fazit: Genossenschaften sind nicht von vornherein gemeinwohlorientiert, sie müssen dies in der Praxis nachweisen. Hinsichtlich der Neubaufrage ist derzeit der Lackmustest, inwieweit Genossenschaften bereit sind, die Bedingungen der Fördermittelvergabe zu akzeptieren, verpflichtend preisgünstigen Wohnraum zu schaffen und nicht nur die Altbestände zu verwalten.

Bei der weiteren Diskussion um die Gemeinwohlorientierung von Genossenschaften wird es aber auch um eine Klärung der Frage gehen, was gemeinwohlorientierter Wohnungsbau überhaupt ist. Die Autor*innen des Mieterechos haben einen strikt monofaktoriellen Ansatz: Gemeinwohl = niedrige Miete. Ob diese Engführung gerechtfertigt ist, ist zumindest infrage zu stellen. Auch Kriterien wie Partizipation und Selbstverwaltung, kollektive Formen des Zusammenlebens, Entwicklung ökologischer Baustandards usw. sind Teil der Gemeinwohlorientierung. Verfahren wie die Erstellung einer verschiedene Kriterien berücksichtigenden Gemeinwohlbilanz, in der selbstverständlich auch der soziale Zugang ein gewichtiger Faktor sein muss, böten hier einen differenzierteren Blick auf die Gemeinwohlorientierung einer Genossenschaft. Dieses festzustellen, relativiert jedoch nicht die zentrale Aufgabe von Genossenschaften, preiswerten Wohnraum auch beim Neubau zu schaffen.

Günter Piening

Die Relationen und Vergleichsebenen, die heute gerne in gesellschaftlich relevanten Diskursen herangezogen werden, erscheinen oft als unsachlich und unrealistisch. So hat sich z.B. die Vorstellung davon, was groß ist, seit den 1960er Jahren in fast allen Bereichen des Lebens vervielfacht.

Hierzu ein Beispiel aus der Welt des Lebensmittelkonsums:
in den 1960er Jahren lief eine 0,75 l Flasche Cola noch als Familienpackung.
Heute ist eine solche Familienpackung für einen einzelnen Kino- oder Konzertbesuch nicht mehr genug.
Wo man diese Getränkemenge oft schon für geringste Zuzahlung verdoppeln kann, kommen außerdem tief sitzende Instinkte zum Tragen. Wer jemals rechnen musste, würde sich dumm vorkommen, wenn er sich dieses Schnäppchen entgehen ließe. Und wer gelernt hat, dass man Lebensmittel nicht wegwirft, trinkt den Kanister täglich aus. Der Mensch neigt dazu, bei einem Angebot von drei Möglichkeiten die mittlere als das vernünftigste für sich zu wählen. Wo Speisen oder Getränke gleich von vornherein in
L, XL und XXL angeboten werden, ist L nicht mehr groß, sondern klein und XL ist das normale.

Diese Veränderung der Vorstellung im Konsum der vom Wachstum geprägten Gesellschaft lässt sich in etwas abgewandelter Weise in fast allen Bereichen des Lebens finden: wie z.B. auch bei den Zulassungszahlen der XXL-Autos, der SUVs, dem Fleischkonsum, dem Luft- und/oder Kreuzfahrtschiffsverkehr oder eben den extremen Preissteigerungen auf dem Grundstücks- und Immobilienmarkt.

Spätestens aber seit der Veröffentlichung des Berichts „Die Grenzen des Wachstums“ des Club of Rome 1972 wissen wir, dass es mit der am Konsum orientierten Wachstumsgesellschaft so nicht weitergehen kann. Geändert hat sich seitdem kaum etwas. Das Gegenteil ist leider eher der Fall. Die durch die von Edward Bernasys in den 1950er Jahren maßgeblich entwickelten Methoden zur Kauf- und Konsumsteuerung (public relation) und zur damit initiierten Konsumgesellschaft entwickelten sich in den letzten Jahrzehnten zur neuen Blüte, zum ungehemmten Wachstum und Ressourcenverbrauch, bis heute. Wachstum um jeden Preis ist nach wie vor die alles bestimmende Devise.

Auch in der Sprache manifestiert sich die Verschiebung hin zu Superlativen. Die Wortphrasen finden sich in Geschäftsberichten genauso wieder wie im Tagesjournalismus. Da reicht z.B. das Wort „spannend“ nicht mehr aus. Eine Immobilienplanung wird so gerne als „hoch spannendes Wachstumsprojekt“ beschrieben, dass mit „seinen dynamischen Entwicklungsmöglichkeiten auf einen hochinteressanten Wachstumsmarkt trifft. Man erwartet eine Verdoppelung bis 2030“. Normale Neubauten mit meist Eigentumswohnungen werden zu „Wohnparks“, „Parkquartieren“ oder gar zu „Kaisergärten“. Vonovia baut z.B. die „Alboin-Gärten“ in der Bessemerstraße. Besonders verlockend „der schnell wachsende Markt bei rasant steigender Nachfrage“.
Das ist die Sprache einer auf neoliberalen Gedanken basierenden „marktkonformen Demokratie“, wie dies die Bundeskanzlerin (um 2011) ins Gespräch brachte.
In diesem Kontext betrachtet ist die populistische Kampagne des Dachverbandes und des BBU gegen den „Berliner Mietendeckel“ zu kritisieren. Eine positive Positionierung / Aussage der Genossenschaften zu dem Thema wäre: Die Berliner Wohnungsgenossenschaften unterstützen dem Grunde nach die aktuelle Politik zur zeitlich begrenzten Regulierung des Berliner Wohnungsmarktes, obwohl den Genossenschaften möglicher Weise dadurch Nachteile entstehen könnten. So hätten sich die Wohnungsgenossenschaften eindeutig für das Gemeinwohl auf dem Wohnungsmarkt und gegen die Preistreiberei positionieren können. Es macht den Eindruck, dass hier die beteiligen Wohnungsgenossenschaften durch den Lobby-Verband der Immobilienwirtschaft BBU schlecht beraten sind. Denn mit dem Argument der Anpassung der Nutzungsgebühren an die „marktüblichen Vergleichsmieten“ (Berliner Mietenspiegel) profitieren auch die Wohnungsgenossenschaften von den massiven Preissteigerungen am Wohnungsmarkt. Denn bezahlbare Mieten, die sich deutlich von denen am rein Profit orientierten Wohnungsmarkt unterscheiden, sind ein wesentlicher Grund, in einer Genossenschaft zu wohnen und zu leben. So ist die alleinige Argumentation bezogen auf die Entwicklung der Vergleichsmieten auf dem freien Wohnungsmarkt fatal. Sie führt langfristig zu nicht mehr kalkulierbaren Mietsteigerungen, die nicht im Sinne des genossenschaftlichen Wohnens sein können.
Um die in der Gesellschaft tief verankerte Vorstellung von Konsum und Wachstum zu verändern, benötigen wir eine Vielzahl von ganz unterschiedlichen „Deckeln“ / Begrenzungen. Denn wir müssen die Klimaveränderungen schnellstmöglich in den Griff bekommen. Und dies geht im Grunde nur durch Reduktion! – im Individualverkehr, im Flugverkehr, im Fleischverzehr etc. …. kurzum in der Reduktion von Konsum. Oder können wir uns eine weitere Steigerung des Individualverkehrs, des Flugverkehrs oder des Fleischkonsums gut vorstellen? Können wir uns ernsthaft eine weitere Steigerung von Mieten- und Grundstückspreisen vorstellen? Wie bitte soll das funktionieren? Wem soll das nutzen?
Ohne konsequente Regulierung verbunden mit innovativen Ideen und völlig anderen Vorstellungen wird sich der Grundwiderspruch unser Lebensart, exzessiver Verbrauch und Preissteigerungen, seien diese auch noch so umweltfreundlich organisiert, nicht beheben lassen.

Ausblick
Die 1988 von uns gegründete private Hochschule „bildo akademie für Kunst und Medien“ stand damals schon unter dem Motto (Leitbild) „consumer reset“ und stellte damit einen Gegenpol zum neu aufkommenden Slogan der Unterhaltungsindustrie „The world of consumer electronics“ dar. Ein Ziel war es, in Lehre und Forschung die neuen Kommunikationsmedien zu studieren und zu hinterfragen, um einen bewussteren Umgang mit den entstehenden digitalen Medien (Medienkompetenz) zu bilden und deren gesellschaftliche Relevanz zu erforschen. Mit Unterstützung neuer Technologien gesellschaftlich relevante Prozesse wie Arbeitsverhältnisse, Klimawandel, Naturschutz etc. zu erforschen und zu gestalten, war das Ziel. Diese Arbeit haben wir in der HTW im Studiengang Kommunikationsdesign fortgesetzt und weiterentwickelt. (siehe u.a.: Kommunikationsdesign als Möglichkeit Gesellschaft gestaltender Kompetenz)
Denn die sinnvoll eingesetzten digitalen Innovationen können einen wesentlichen Beitrag zum ökologischen Umbau des Gesellschaftssystems leisten, der nicht nur darauf beschränkt bleibt, die Verbrennungsmotoren der SUVs gegen Elektromotoren auszutauschen.

Besonders die Wohnungsgenossenschaften könnten wie im Buch von Harald Welzer „Alles könnte anders sein – Eine Gesellschaftsutopie für freie Menschen“ ein besonderes Beispiel für eine reale Utopie jenseits des Wachstumsfetischismus sein. Die Wohnungsgenossenschaften haben dafür in vielerlei Hinsicht beste Bedingungen und Voraussetzungen. Die Frage auf dieser Grundlage könnte sein, wie sich Wohnungsgenossenschaften auf die Postwachstumsgesellschaft vorbereiten können bzw. welche Vorstellungen / Utopien wir für diese völlig andere Gesellschaftsform entwickeln können. Die Orientierung am Mietspiegel erscheint dafür das denkbar ungeeignetste Argument zu sein.

Die Entwicklung von Gemeinschaften und ihren sozialen Strukturen sind heute meist den ökonomischen Entwicklungen des Marktes untergeordnet („marktkonformen Demokratie“). Denn alles unternehmerische Denken geht im Kern immer von den Bedingungen des Marktes aus. Ein erster Perspektivwechsel könnte darin bestehen die Planungen und Entscheidungen eher von den realen Bedürfnisse der Mitglieder her zu denken. So könnte die Demokratie wieder über den Markt bestimmen und nicht umgekehrt.

Thomas Born und Anna Elisa Heine
Berlin, Lindenhof am 10.03.20020

Bezüge, Quellen und Verweise:

https://de.wikipedia.org/wiki/Die_Grenzen_des_Wachstums
https://de.wikipedia.org/wiki/Club_of_Rome
https://de.wikipedia.org/wiki/Edward_Bernays
https://bildo.de

alle folgenden Texte finden Sie unter:
https://tho-born.de/323/publikationen.html

Design als Konstruktion von Wirklichkeit
Thomas Born, in: Mythos Eignungsprüfung, S. 30-31, Essen 2003, ISSN 3-89861-152-3

Kommunikationsdesign als Möglichkeit Gesellschaft gestaltender Kompetenz
Thomas Born, in: Design Management – Teil 2: Design Management konkret, S. 98-105, Berlin 2007, ISBN 978-3-9811519-0-9

Die bildformatierte Gesellschaft
Thomas Born, in: Design Management – Teil 3: Einblicke und Ausblicke, S. 124-141, Berlin 2007, ISBN 978-3-9811519-1-6

In jedem Designer steckt ein Schwein
Thomas Born, Stephan Bohle, in: Kreativ-Wirtschaft, Design – Mode – Medien – Games – Kommunikation – Kulturelles Erbe, S. 50-59,Berlin 2011, ISBN 978-3-8305-1915-7